农村宅基地使用权特点分析

宅基地使用权具有以下特征： （一）宅基地使用权主体具有严格限制：宅基地使用权仅为农村集体经济组织的成员，旨在解决农村集体经济组织成员的居住问题。 （二）客体具有特定范围：宅基地使用权仅限于农村集体经济组织所有的土地。 （三）内容以“户”为单位：宅基地使用权的取得以“户”为单位。 （四）取得具有行政审批性和无偿性特点：农村村民住宅用地需经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建造住宅的，由县级以上人民政府主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。 （五）无期限性和不可分性：宅基地使用权的期限不存在限制，只要房屋或建筑物存在，该房屋或建筑物所占用土地范围内的宅基地使用权就一直存续着；若房屋或建筑物毁损或灭失，只要所有权人和使用权人愿意修复或重建（必要时经过批准），那么其对土地的使用权便可以长久地存续下去。宅基地使用权不得和其上的建筑物、构筑物或附随设施相分离而单独转让或处分，只能遵循“地随房走”的原则进行转让或流转。 一、宅基地及宅基地使用权 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。根据第152条，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地具有福利性和社会保障性质，作为一种独特的用益物权，权利人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还享有在土地上建造住房、附属设施及其他附着物并取得其所有权的权利。 二、农村宅基地上房屋的效力 农村宅基地上房屋转让合同纠纷分为三类： 1. 农村本集体经济组织成员之间的纠纷：只要转让双方所订立的转让合同符合关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。 2. 本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷：虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但需注意的是，产权过户登记规范的是物权行为，属于行为。进行过户登记是生效房屋当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合民法典关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。 3. 对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同：农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。 三、关于宅基地的相关法律法规：