租赁合同期限多少年未约定租赁合同无效？
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《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。1、房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。2、房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。3、房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。20年实际上并不是一个绝对的最高限，因为如果租赁合同双方当事人在20年期满时，仍然希望保持租赁关系，可以采取两个办法：一是并不终止原租赁合同，承租人仍然使用租赁物，出租人也不提出任何异议。这时法律规定视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即双方当事人又形成了一个不定期租赁的关系，如果一方当事人想解除合同随时都可以为之，这种情况被称为合同的“法定更新”。二是双方当事人根据原合同确定的内容再续签。一个租赁合同，如果需要较长的租期，当事人仍然可以再订一个租期为20年的合同，这种情况被称为“约定更新”。我国《合同法》规定租赁合同的租赁期限不得超过20年.《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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租赁合期限的限制为不得超过二十年，租赁合同的有效期也是二十年。 很多国家的法律都对租赁合同的最长期限作出限制。例如，日本民法规定，租赁契约的存续期间不得超过20年，如果所订租赁契约比这个期间长的，要缩短为20年。意大利民法典规定，租赁不得超过30年，如果约定期间超过30年或者永久的，则将被减至30年。 考虑到我国正处在一个市场经济的建立过程中，经济发展很快，变化也很快，为了更有效地保护租赁合同双方当事人的权益，对租赁期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，《合同法》作出了租赁合同的期限最长不得超过20年的规定。
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