房产过户后才可办理土地变更登记
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［案情］ 1995年5月，A镇蚕茧站以划拨方式取得1863平方米国有土地使用权，建有13间房屋，建筑面积1100平方米，并依法领取了国有土地使用证和房屋所有权证。 2003年4月10日，蚕茧站与丝绸厂签订协议，将1863平方米国有土地使用权连同13间房屋一起转让给该厂。由于怕承担过户手续费用，丝绸厂一直没有办理房产过户和土地使用权变更登记手续。 2006年4月，因道路拓宽改造，需要对丝绸厂受让地块地上建筑物进行拆迁。在评估后，A镇人民政府同意就13间房屋补偿丝绸厂22万元。丝绸厂坚持按照土地使用面积1863平方米计算拆迁补偿费。A镇人民政府则提出，可以按照土地使用面积计算拆迁补偿费，但丝绸厂必须提供合法有效的土地权属证明。 于是，丝绸厂向国土局提出申请，办理土地使用权转让和土地变更登记手续。国土局向丝绸厂答复,不予办理。丝绸厂即以国土局行政不作为为由，提起行政诉讼。 法院受理此案后，依据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，认为丝绸厂未办理房产变更登记，即申请办理土地使用权转让和变更登记手续，不符合法律规定，国土局对其申请不予办理，于法有据，法院作出裁定，驳回丝绸厂的起诉。 ［分析］ 本案中，判定国土局不予办理土地使用权转让和变更登记手续行为是否构成行政不作为，关键要看国土局不予办理的行为是否有法律依据。如果有法律依据，符合法律规定，国土局对丝绸厂申请的事项就应当予以办理；如果缺乏法律依据，不符合法律规定，国土局对丝绸厂申请事项不予办理，就不是不作为。 《城市房地产管理法》第六十条第三款明确规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 本案中，丝绸厂申请办理土地使用权转让和变更登记手续，应先办理房产变更登记，再办理土地使用权转让和变更登记手续，在未办理房产变更登记的情况下，国土局拒绝为其办理转让和变更登记手续是依法办事，不是行政不作为。
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房地产转让或者变更时，办理土地登记需向国土资源所提出书面申请；国土资源所进行土地登记资料初审、县国土资源局审核；审核无异议发布公告，公告7日后统一报请县人民政府审批；填写土地登记卡和共用宗土地登记卡目录；材料归档、颁发证书。
房地产转让或者变更时，当事人应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地行政主管部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
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