商品房预售合同的备案是什么什么是商品房预售合同的效力补正
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商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。我国法律除了限定强制性的商品房预售许可规则外，还限定了商品房预售合同登记备案规则。商品房预售合同登记备案隶属一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的奏效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纷争案件适用法律若干问题的解释》第6条限定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规限定解决登记备案手续为因，请求确认合同无效的，不予支持。当事人商定以解决登记备案手续为商品房预售合同奏效要件的，从其商定，但当事人一方已经履行主要合同义务，两方接受的除外。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）第九条限定，“依据法律行政法规限定应当解决登记手续，但未限定登记奏效的，当事人未解决登记手续的不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”
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(1)商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。 (2)商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同的生效条件，当事人另有约定的除外。
预售许可证是商品房预售合同签订的法定前提条件，没有取得预售许可证签订商品房预售合同，违反法律的强制性规定，合同无效。但是，开发商符合条件可以取得预售许可证，只是在签订合同时预售许可证未获得，在仲裁或者起诉前，获得预售许可证的，为保证交易的稳定性以及尊重合同当事人签订合同时的意思表示，预售合同应当认定有效。
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什么是商品房预售合同？商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。房地产开发企业与承购人就商品房预售行为所签订的合同就是商品房预售合同。
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商品房预售合同，是预售人将未竣工但已经确定施工进度和竣工交付日期的商品房的房屋产权转移给预购人所有，而预购人按合同约定支付价款并接受该房屋产权的书面协议。商品房预售合同是一种诺成性合同，即合同的成立不
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