恋人分手了准婚房该如何分

据了解，因为前几年上海的房地产市场异常火爆，很多恋人在结婚登记前，就一起购买了房屋。然而，并不是每一对恋人都能如期地走进婚姻的殿堂，那么，分手了，房子又该怎么处理呢。据上海申浩律师事务所卫新律师表示，主要有协议和诉讼2种方式可以解决房子的权属问题，不过究竟选择哪种方式，还需要当事人自己考虑。以下就是这2种方式的详细处理方法，以供读者参考。 　　理智型的恋人，无论在感情、还是财产的处理上，都能够冷静对待。分手后，在协商一致的基础上，通过协议的方式解决房屋问题，对于双方来说都不失为一种最经济、最和平的途径，归纳起来，主要有以下二种协议的方案。 　　方案一 　　房屋登记至一方名下另一方获得金钱补偿 　　选择这种方案的恋人，要充分考量出资、还贷能力、居住条件等因素。一般可约定由购房时出资多、主要还贷的一方获得房屋的产权，而另一方获得相应得金钱补偿。金钱补偿的具体金额，可由恋人们协商确定，一般应包括购房时的出资、支付的贷款和相应的增值。 　　解决流程：选择这种方案的恋人，首先应签订一份协议，明确相应的处理方案和步骤；其次，前往贷款银行办理抵押变更手续；最后，在房地产交易中心办理产权过户登记手续，同时支付相应的金钱补偿。 　　同时，产权证从两个人变更为一个人，必须办理产权过户手续，通常有两种方式：（1）买卖。即恋人一方将自己拥有的房屋份额转卖给另一方，双方凭买卖合同在交易中心办理过户手续。买卖的成本主要是契税、营业税及附加、登记费等。（2）赠与。即恋人一方将自己拥有的房屋份额赠与给另一方，双方凭公证的赠与合同在交易中心办理过户手续。赠与的成本主要是契税、公证费、登记费等。 　　小贴士：根据目前上海的房地产税收政策，如果购房时间已超过2年，选择“买卖”的方式，成本较低。相反，选择“赠与”比较经济。值得注意的是，如果贷款的银行不同意办理抵押变更手续，选择这种方案的恋人不得不先行全额归还银行的贷款，然后，才能办理产权过户手续。 　　方案二 　　出售房屋获得的房款由双方分配 　　恋人购房主要目的是结婚。一旦分手购房目的也就随之消失了。于是，很多恋人约定将房屋出售，所获得的房款彼此进行分配。 　　解决流程：选择这种方案的恋人，首先应签订一份协议，明确房屋出售的条件、房款分配的比例以及出售事项由谁来负责处理；其次，通过委托中介或其他方式寻找购买者；第三，与购买者签订买卖合同并前往房地产交易中心办理产权过户登记手续；最后，按照协议的约定，分配房款。 　　小贴士：出售获得的房款应优先用于归还所欠的银行贷款，还清贷款后方可按照约定的比例进行分配。若买方支付的首付款不足以还清贷款，恋人应先行垫付还贷的差额，待获得全额房款后再进行处理，否则无法进行产权过户，当事人最好在彼此协议中对此也进行相应的约定。 　　诉讼方式 　　恋人分手后如果无法对房屋的处理达成一致的协议，那么，就不得不通过诉讼的方式解决房屋归属或利益分配的纠纷了。 　　一般来说，法院受理这类案件后，首先要明确诉争房屋是一方个人的财产还是恋人双方的共同财产。若法院确定是恋人双方的共同财产，当事人可以要求法院明确房屋的份额并进行分割。法院进行房屋分割时，主要参考的因素有：1、产权证上登记的权利人；2、购房时的出资；3、还贷款项的承担；4、贷款的主贷人；5、目前房屋内实际居住者。 　　通常情况下，法院会通过调解或判决的方式，在征得双方同意后把房屋判给购房时的出资较多、主要承担贷款、在房屋内实际居住的一方产权人，由该方支付相应金额款项给对方。获得房屋的一方当事人可以根据法院的判决书直接前往房地产交易中心办理产权过户。若双方对于房屋承担的义务和享有的权利大致相同的，法院也可以通过双方竞价方式将房屋判给出价较高的一方，另一方获得对方支付的款项。此外，法院也可以把房屋进行拍卖，将拍卖的所得款项按法院的判决比例进行分配。

《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》10.解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理;一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院〔84〕法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第(18)条规定的精神处理。