地产地役权的概念及运用

地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

所谓转质，是指在质押关系有效设定之后，质权人根据法律规定以自己的责任或经出质人明示承诺，为担保自己的债务，将出质人提供的质物交付给自己的债权人占有而设定一个新的质权的法律行为。 这一行为基于两个债权债务关系而形成了一个质物上的两个质权并存，从而产生出质人、质权人、转质权人三方主体的权责利互动关系。 就转质的事实要素和法律属性分析，其基本运作要求有四： 第一，出质人与质权人就担保某项主债权债务关系，而在特定动产上设定有效质权是发生转质的事实前提。没有动产质权的前位条件，也就无从产生转质这一后位结果。 第二，动产占有的两次移位是转质有效成立的必备要件和必然结果。占有移转是动产质权之公示形式并进而取得公信的效力条件，也是其区分抵押和登记式权利质押的专属标志，所以转质的实质是质物的转占有。 第三，质权人享有转质权是转质的效力来源，也是转质法律属性的直接表现。转质权的取得，并非质权本身所隐含，而必须有明确的权利根据。 第四，质权人转质权的权利来源，表现为两种意志，一是出质人在质权设定时的明示授权或承诺，二是法律规范表现国家意志直接给以确认或赋予。 由此，转质被分化为两类：一类是承诺转质，即质权人经出质人同意，为担保自己的债务，以其占有的质物为第三人再设定较自己质权有优先效力的新质权。另一类是责任转质，即质权人于质权有效存续期间，不经出质人同意，而是依据法律的授权性规范以自己的责任将质物转质于第三人，设定新质权。 相关法律知识： （一）担保的债权 有约定的依约定，没有约定的，质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。 （二）对标的物的效力 1．从物的效力 质权的效力及于从物，但是从物没有交付的，对从物无效。 质权人有权收取孳息，以孳息清偿收取孳息的费用、利息和主债权。 （三）对质权人的效力 1．质权人的权利 （1）占有质物，质权人有权在债权受清偿前占有质物。 （2）收取孳息。 （3）转质。 质权人在质权存续期间，为担保自己的债务，经出质人同意，以其所占有的质物为第三人设定质权的，应当在原质权所担保的债权范围之内，超过的部分不具有优先受偿的效力。转质权的效力优于原质权。 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，为担保自己的债务，在其所占有的质物上为第三人设定质权的无效。质权人对因转质而发生的损害承担赔偿责任。 （4）处分质物并就其价金优先受偿。 （5）费用支付请求权。 有请求出质人支付保管标的物之费用的权利。 （6）保全质权的权利质物有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害质权人权利的，质权人可以要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，质权人可以拍卖或者变卖质物，并与出质人协议将拍卖或者变卖所得的价款用于提前清偿所担保的债权或者向与出质人约定的第三人提存。 2．质权人的义务 （1）保管标的物。 （2）返还质物的义务质权消灭时。