如何认定违法建筑物租赁合同是否有效
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因“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的房屋存在缺陷，是违法建筑物，违反了《城乡规划法》的相关规定，而这些规定是有关合同效力的强制性规定，据此应认定就违法建筑物签订的租赁合同无效。但是，这种无效合同可以在一定条件下变成有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的说明》第二条同时规定《一审法庭辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效》。此时，无效的违法因素消失，违法建筑转为合法建筑，无效合同在这种情况下转为有效合同。在这里合同效力的转变应特别注意以下三点。一是合同效力转变的截止日期是一审法庭辩论结束前二是一审法庭辩论结束前，不包括二审，再审程序返回一审法院审理阶段的情况。三是已经被人民法院或仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。当事人对法院或仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向法院申请撤销仲裁决定或按照再审程序向上一级人民法院申请再审。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
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因“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设”的房屋存在缺陷，是违法建筑物，违反了《城乡规划法》的相关规定，而这些规定是有关合同效力的强制性规定，据此应认定就违法建筑物签订的租赁合同无效。但该类无效合同在一定条件下可以转化为有效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条同时规定“在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。此时，导致无效的违法因素消失，违法建筑转化为合法建筑，无效合同在此情形下转化为有效合同。对于此处合同效力的转化要特别注意以下三点：一是合同效力转化的截止时间是在“一审法庭辩论终结前”；二是“一审法庭辩论终结前”，不包括二审、再审程序发回到一审法院审理阶段的情形。三是已经被人民法院或仲裁机构认定为无效的，不能转化为有效。当事人对法院或仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向法院申请撤销仲裁决定或按照再审程序向上一级人民法院申请再审。
违法建筑物租赁合同无效。依据法律规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证。租赁的标的物属于违法建筑，合同约定内容违反了法律、行政法规的强制性规定，因此该租赁合同无效。
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