国有土地房屋评估标准

为规范国有土地上房屋征收评估活动，确保房屋征收评估结果的客观公平，按照《国有土地上房屋征收补偿条例》执行。《国有土地上房屋征收评估办法》第一条根据《国有土地上房屋征收补偿条例》，制定本办法，规范国有土地上房屋征收评估活动，确保房屋征收评估结果的客观公平。第二条本办法适用于评估国有土地上被征用房屋和产权交换房屋的价值，计算被征用房屋类似房地产的市场价格，并对相关评估结果进行审查、评估和评估。第三条房地产价格评估机构、房地产评估师、房地产价格评估专家委员会（以下简称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地进行房屋征收评估，并对出具的评估和评估意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估和评估活动。与房屋有利的，不得通过招标机构的原则或者在规定的时间内协商、抽签等方式确定。被征收、抽签的，不得被征收、抽签的，由被征收机构在规定的房地产价格不得当事人在规定的时间内进行。第五条同一征收项目的房屋征收评估原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上的房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为领导单位；领导单位应当组织相关房地产价格评估机构沟通评估对象、评估时间、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选择、评估结果确定方法，统一标准。第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，房屋征收部门一般向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、房地产价格评估机构的名称、机构的名称、评估目的、评估对象的范围、评估要求和委托日期。房屋征收评估委托合同应当规定下列事项：（1）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（2）负责本评估项目的注册房地产评估师；（3）评估目的、评估对象、评估时间点等基本评估事项；（4）委托人应提供的评估所需材料；（5）评估过程中双方的权利和义务；（6）评估费用和收集方法；（7）评估报告的交付时间和方式；（8）违约责任；（9）解决争议的方法；（10）其他需要注明的事项。第七条房地产价格评估机构应当指定足够数量的注册房地产评估师进行评估工作，适合房屋征收评估项目的工作量。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条被征用房屋价值评估的目的应当表达为为被征用房屋征用部门和被征用人确定被征用房屋价值的补偿提供依据，并对被征用房屋进行评估。评估前，不得对房屋价与被征用于房屋交换房屋的差额进行综合评估。房屋征收部门应当向受托房地产价格评估机构提供征收范围内的房屋情况，包括已登记的房屋情况、未登记建筑的识别和处理结果。调查结果应当在房屋征收范围内向被征用人公布。登记房屋的性质、用途和建筑面积一般以房屋所有权证书和房屋登记簿的记录为准；房屋所有权证书与房屋登记簿的记录不一致的，以房屋登记簿为准。未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定和处理结果进行评估。第十条被征用房屋的价值评估点为房屋征收决定公告之日。产权交换房屋的价值评估点应当与被征用房屋的价值评估点一致。第十一条被征用房屋的价值是指被征用房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易条件下熟悉的交易条件，是指双方对被征用房屋的价值进行公平交易的影响。被征用房屋的价值评估点不包括被征用房屋的价值评估时间，不包括被征用房屋的房屋的价值评估。前款是指被征被征用房屋的影响，是指被征用房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易条件下，不考虑被征用权。第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产评估师对被征收房屋进行实地调查，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外情况的照片等图像资料，做好实地调查记录，妥善保管。被征收人应当协助注册房地产评估师对被征收房屋进行实地调查，并提供或者协助收集被征收房屋价值评估所需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人、注册房地产评估师应当在实地调查记录上签字或者盖章。被征收人拒绝在实地调查记录上签字或者盖章的，由房屋征收部门、注册房地产评估师、无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明相关情况。第十三条注册房地产评估师应当根据评估对象和当地房地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，并选择被征收房地产评估结果。第十四条被征用房屋的价值评估，应当考虑影响被征用房屋价值的因素，如区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等。被征用房屋的室内装修价值、机械设备、材料等搬迁费用，以及停产停业损失的补偿，由征用方协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十五条房屋征用评估价值以人民币计价的货币单位，准确至人民币。第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征用评估委托书或者委托合同的规定，向房屋征用部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的组成、基本情况和评估价值。房屋征用部门应当在征用范围内向被征用人公布分户的初步评估结果。公示期间，房地产价格评估机构应当安排分户房地产评估报告和分户评估结果公示。房屋评估结果公示期满后，房屋评估部门应当向被征用评估部门说明。整体评估报告和家庭评估报告应由负责房屋征用评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产价格评估机构的公章。不得以印章代替签名。第十八条房屋征用评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及有关资料记录并归档。第十九条被征用人或者房屋征用部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其解释。第二十条被征用人或者房屋征用部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内向房地产价格评估机构申请评估。申请审查评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面审查评估申请，并指出评估报告中存在的问题。第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面审查评估申请之日起十日内审查评估结果。审查结果应当重新审查