房地产公司借壳上市的成功条件？有哪些要素？应当考虑的问题有哪些

房地产公司借壳上市在最近两年成为一股潮流，这些公司上市成功之后的发展也成为投资者关注的焦点。近日，记者出席了广州恒大地产战略发展研讨会，10余家券商和基金公司的研究员和投资经理到会就企业上市后的发展战略各抒己见。业界专家普遍认为，房地产企业发展的两大要素是资金和土地储备。如今土地实行公开挂牌招标拍卖政策，土地储备的能力最终取决于资金实力；而中国房地产公司的开发资金来源渠道并不多，银行贷款、预售款、自有资金是三大主要来源。最近几年，银行系统高度重视可能出现的房地产信贷风险，楼盘预售准许门槛越来越高，借壳上市并实现再融资便成为地产公司寻求发展的理想渠道。据统计，近年由于实际控股股东发生变化并且新的控股股东在房地产业有一定发展的公司共有24家，其中仅有4家实行了增发，2家获得了配股，也就是说有75%的买壳公司还未有达到融资的目的。与会专家认为，发生此种情况的主要原因在于：首先，我国资本市场对上市公司再融资有严格的要求，房地产公司业绩波动大，负债高，很难符合要求。其次，大部分公司借壳时间不长，我国房地产公司借壳上市风潮是于2000年底与2001年初，到现在也才只有一年多时间，而已经实现再融资的地产借壳上市公司最短时间是2.2年。各证券公司房地产研究员们认为，房地产业受“开发—销售”周期影响易产生业绩波动，在企业管理架构上与上市公司的要求不尽一致，要实现再融资，最关键的莫过于保持业绩的稳定和按照上市公司的要求规范治理。而解决这一问题主要应从以下几方面入手。第一，要制定自身发展的长期战略，使其所开发项目保持衔接，从而使业绩保持稳定。比如深万科，其所开发的项目就具有充分衔接的特点，达到了上市公司年年有盘开工，有盘热卖的良性循环，使公司维持平稳优质的业绩，保持了持续再融资能力，最终作大做强，成为绩优地产股。第二，可以做一些合法的技术处理。在收入确认上，房地产企业可以通过调整竣工时间来使销售收入更合理的分布。在财务处理上，在存货、预提费用、无形资产这三个会计科目上作些技术操作也大有裨益。第三，可以通过运作一些经营性或租赁性的自有物业，每年获得固定收入，来达到稳定业绩的目的。比如，北京金融街借壳上市后，由于具有稳定物业出租收入，再加上一定的土地开发，每年净资产收益率都维持在10%以上，在2002年成功实现再融资4.01亿元。又如，龙发股份通过购得天伦集团旗下位于广州市黄金地段的、具有最稳定收益的天誉花园出租物业，从而稳定了公司收益，在规范治理方面，公司借壳上市之后，房地产公司必须加大规范治理的力度。良好的公众形象对上市公司意义重大，而塑造良好的资本市场形象的关键是做好信息披露工作和建立良好的投资者关系，最关键是公司本身要规范治理。这包括公司日常决策管理的规范化、激励机制和约束机制的明晰化及从新调整适应资本市场要求的发展战略等等。