装饰装修合同无效时出租人可否要求装修物
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“经出租人同意”的装饰装修，既包括签订租赁合同时，出租人明示的同意，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修，以及出租人知道承租人装饰装修而未明确表示反对的情形。即凡是在租赁合同被确认为无效前，出租人知道或应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。只有经出租人同意的装饰装修，在租赁合同无效时，才能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，按照该装饰装修物是否与房屋形成附合，分别作出处理：未形成附合的装饰装修物，其所有权属于承租人，原则上可由承租人拆除取回。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。但若出租人同意利用的，可由出租人折价补偿给承租人后归出租人所有。此处需注意，如果出租人只是单方面同意利用，但未与承租人就未形成附合的装饰装修物的补偿数额协商一致，则不能将该装饰装修物折价归出租人所有。已形成附合的装饰装修物，由于其已不能与租赁房屋分离或虽可分离但花费巨大，为充分发挥物的效用，此时不允许承租人拆除。应分两种情况处理：出租人同意利用的，可折价归出租人所有。此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修物的现存价值，而不能以承租人支出的数额为准。如果出租人不同意利用的，则由双方当事人按照无效合同的过错分担现值损失。
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