如何处理商品房交付不当
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商品房交付不当的通常包括两种情形,一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下,购房者有权拒绝接受交付,并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时,开发商应负逾期交付的违约责任:或者接受交付,但要求开发商在合理的时间予以补正,并可要求开发商赔偿损失。 另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择:或解除购房合同,并要求开发商承担违约责任;或接受交付,但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多,小区环境改变较大,甚至房屋主体结构不合格等等。 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者可以要求解除合同和赔偿损失。 购房者最好与开发商在买卖合同中约定损失计算方法,以便将此类损失涵盖并可计量,这样约定明确有利于保护购房者,否则购房者的利益很难得到切实的保障。
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商品房不符合交付条件未能按期交付的,买受人可以要求房地产开发企业承担违约责任。违约责任,是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任,违约责任是合同责任中一种重要的形式,违约责任不同于无效合同的后果,违约责任的成立以有效的合同存在为前提的。 根据《商品房销售管理办法》第三十条规定,房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
商品房不符合交付条件的处理:不符合法定强制交付条件的,可以判断出卖人将在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付买受人,但不能永久履行买卖合同的除外。
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