一是承包种植农作物和粮食的土地，二是建设房屋的宅基地，但这两种土地都属于集体所有，村民只有使用权，不能随意更改，特别是宅基地，如果想推倒房子，重建新房，就必须通过正规渠道提出请求，否则就属于违反规定的行为，轻则罚款，将新建筑拆除，不给房产证明，重则将构成犯罪，没收征地。

变相突破对宅基地使用权流转的限制

根据2011年版《民事案件案由规定》，分家析产纠纷下属于婚姻家庭纠纷中的一项案由，系将一个较大的家庭根据分家协议而分成几个较小的家庭，同时对共有财产进行分割，并确定各个成员的财产份额的行为。家庭共有关系的存在是家庭共有财产的存在前提，在家庭关系解体以后，即产生了家庭共有财产的分割问题，由此引发的纠纷称为分家析产纠纷。分家析产涉及对家庭财产的处理，在处理家庭财产纠纷时，应把家庭共有财产与家庭成员共同生活期间的个人财产严格区分，把家庭成员对家庭共有财产的分割与家庭成员之间的财产赠与严格区分。

由于农村房屋没有产权证，公证机关不愿意办理涉及农村房屋和宅基地的公证，公安机关亦要求当事人持有人民法院出具生效的调解书（调解书需明确农村房屋归属）才能为非集体经济组织成员办理迁入本集体经济组织的落户手续。因此作为非本集体经济组织成员的原告为获取本集体经济组织成员资格，多以分家析产纠纷或所有权确认纠纷为案由起诉至人民法院，要求法院通过调解书确认分家协议的效力或直接确认诉争标的物的所有权归属。

笔者所在农村地区早已不再新批宅基地，宅基地使用权仅能通过继受取得。当地法院审理的涉及宅基地流转的案件至少有三分之一是分家析产纠纷，而这也成为一家人之间分配、流转宅基地使用权的主要手段。在这些分家析产纠纷案件中，原被告当事人之间就分家析产方案存在实质争议的情况寥寥无几，其真实意图是通过无争议的分家析产实现当事人户籍非转农变更，进而获得享受本集体经济组织的一切福利资源的资格。在此过程中，一处宅基地上的房屋可以被分割为若干份，分别由多人所有，出现一宅多户的现象。比如父母的老房屋被分割为三份，分别归属父母、大儿子和小儿子。这样一来，本不具备本经济集体组织成员资格的大儿子和小儿子就可以持法院出具的调解书办理户籍变更，成为本经济集体组织一员。

由于双方当事人之间没有实质争议，且以分家析产纠纷或所有权确认纠纷之名掩盖变相流转宅基地使用权之实，具有一定的迷惑性，增加了法官审查的难度。以笔者所在法院为例，对于此种性质的纠纷，不仅派出法庭与民一庭掌握的审查标准不同，甚至连同一部门中不同法官的裁判尺度也不尽相同。鉴于公安机关见不到法院为其出具的调解书就不能为其办理落户，如果法院再以当事人尚未取得本集体经济组织成员资质为由不能为其出具调解书，则必然将当事人推入两难的境地。但如果法院在处理此类案件中放松审查标准，无疑是变相突破对宅基地使用权流转的限制。

【结语】

根据上文分析，笔者认为符合法律精神和法律规范的农村宅基地流转情形（与其附属的地上房屋共同流转）主要为：（一）、本集体经济组织成员之间流转；（二）、非本集体经济组织成员向本集体经济组织成员流转；（三）、继承。

中共中央和国务院于2015年年初出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，其中一项重要目标就是改革完善农村宅基地制度。《意见》要求完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。笔者相信，不久的将来宅基地流转的方式将进一步扩大，宅基地独立的交易价值将进一步凸显。

（作者单位：北京市延庆县人民法院）

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。