公司、联营中的国有土地使用权出资需要注意哪些问题
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《公司法》第24条、第80条分别规定股东、发起人可以用土地使用权作价出资，但必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理。联营是我国在制度转型期，基于特定的历史条件而出现的经济现象，其作为民事主体的地位在《民法通则》中得到了确认，但随着社会主义市场经济体制的逐步建立，“时至今日，联营的发展已处于低落，联营制度正面临着存与亡的考验。”因此，现阶段以联营形式将国有土地使用权用于出资的现象也越来越少，当然也应防范打着“联营”旗号的非法土地交易。 为规范公司成立中的土地使用权投资行为，国土局和国家体改委于1994年1月发布了《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》，根据该暂行规定，国有土地使用权出资须注意以下问题：①必须由规定的机构对成立公司所需的国有土地使用权进行地价评估。②企业可以依法以出让方式取得土地使用权，然后以土地使用权折价入股。入股后的土地使用权归成立后的公司，由公司概括接受原出让合同的全部权利和义务。原土地使用权的期限不因入股而改变。③国家根据需要可以将一定年限的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门与国有股持股单位签订委托持股合同，交后者统一持有。④成立后的公司，应持有关文件向当地土地管理部门申请变更土地登记。⑤成立公司需要使用集体土地的，应按有关规定，先将土地征为国有，再按照上述办法进行作价入股。⑥成立有限责任公司时的土地使用权问题，参照上述规定执行。 目前，关于设定公司时国有土地使用权的出资的规定还是比较合理的，但关于土地使用权的评估作价，还缺乏明确的标准。通常，比较常用的土地价值评估方法主要包括：土地开发成本法、市场价格比较法、土地收益还原法和其它土地价值评估方法。在实践中应根据实际情况选择恰当的评估方法进行国有土地使用权出资的价值评估。
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国有土地出让需要注意的问题： 1、国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。 2、权属调查和资信能力调查。 3、转让价格评估事宜。 4、国有土地使用权转让的担保。 5、有关税费。 6、土地用途及相关用地条件的变更。 7、地上建筑物、其他附着物所有权归属问题。 8、权属变更程序与支付转让价款问题。 9、设定抵押后的转让问题。
1、集体土地所有者出具同意抵押的证明。 2、对抵押的土地使用权进行地价评估。 3、确认土地估价结果。 4、抵押双方签订抵押合同。 5、申请抵押登记。 6、审核、登记。 7、核发抵押证明书。
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