购买与出售合同关键点提示

房屋认购合同注意事项有： 1、规避明显不平等条款； 2、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以没收、不予退还等条款； 3、不使用模糊概念； 4、开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书； 5、注意认购协议书中权利义务的对等性，对出卖方违约责任要明确约定。

（1）签约双方的确认 在委托合同中，首项的内容通常是合同双方的身份说明。主要是说明建设单位和监理单位的名称、地址以及他们的实体性质。一般为了避免在整个合同中重复使用全名的烦琐，常常是采用缩写的办法使用名称。例如通常用“甲方”代表委托方，而被委托方则称为“乙方”。 （2）合同的一般性叙述 当合同各方的关系得到确认并叙述清楚之后，接下去将进行一般性叙述。一般性叙述是引出“标的”的过渡。在标准合同中这些叙述常被省略。 （3）监理单位的义务 对受聘请的监理工程师承担义务的叙述，经常包含两个部分：1）聘请监理工程师的义务。合同中是以法律语言来叙述义务的。2）对所委托项目概况的描述。对项目概况的描述是为了确定项目的内容。或便于规定出服务的一般范围。具体内容包括项目性质、投资来源、工程地点、工期要求以及项目规模或生产能力等。 （4）要求监理工程师提供的服务内容 在合同中必须以专门的条款对监理工程师准备提供的服务内容进行详细的说明。对于服务内容的描述必须是恰如其份，因为每个合同项目的服务内容都是千差万别的。可以说，每一个合同项目都是一个特定的服务。 为了避免发生合同纠纷，监理工程师准备提供的每一项服务，都应当在合同中详细说明。对于不属于该监理工程师提供的服务内容，也有必要在合同中列出来。在合同的执行过程中，由于业主要求或项目本身需要对合同规定的服务内容进行修改，或者增加其他服务内容，是允许的，但必须经过双方重新协商加以确定。 （5）费用 合同中不可缺少规定费用的条款，具体应明确费用额度及其支付时间和方式，如果是国际合同，还需规定支付的币种。对于有关成本补偿、费用项目等，也都加以说明。 监理费用的计算方法有多种，但无论合同中商定采用哪种计算费用方法，都应该对支付的时间、次数、支付方式和条件规定清楚。常见的方法有： 1）按实际发生额每月支付； 2）按双方约定的计划明细表按月或按规定的天数支付； 3）按实际完成的某项工作的比例支付； 4）按工程进度支付。 （6）业主的义务 业主除了应该偿付监理费用外，还有责任创造条件促使监理工程师更有效地进行工作。因此，监理服务合同还应规定出业主应承担的义务。在正常情况下，业主应提供项目建设所需要的法律、资金和保险等服务。当监理单位需要各种合同中规定的工作数据和资料时，业主要迅速地想法提供，或者指定有关承包商提供。在有些监理委托合同中，业主可能同意提供以下条件： 1）监理人员的现场办公用房； 2）包括交通运输工具、检测、试验设施在内的有关设备； 3）提供在监理工程师指导下工作的工作人员； 4）对国际性项目，协助办理海关或签证手续。 一般来说，在合同中还应该有业主的承诺，即提供超出监理单位可以控制的、紧急情况下的费用补偿或其他帮助。业主应在限定的时间内审查和批复监理单位提出的任何与项目有关的报告书、计划和技术说明书以及其他信函文件。 （7）维护监理工程师利益的条款 在委托合同中除了有关费用和补偿条款外，还应明确规定出某些维护监理工程师利益的条款。这些条款通常有： 1）关于附加的工作。凡因改变工作范围而委托的附加工作，应确定所支付的附加费用标准。 2）不应列入服务范围的内容。有时必须在合同中明确服务的范围不包括的哪些内容。 3）工作延期。合同中要明确规定由于非人为的意外原因，或由于业主的行为造成工作延误，监理工程师所应受到的保护。 4）业主引起的失误。合同中应明确规定由于业主未能按合同及时提供资料、信息或其他服务而造成了额外的支出，应当由业主承担，监理工程师对此不负责任。 5）业主的批复。由于业主工作方面的拖拉，对监理工程师的报告、信函等要求批复的书面材料造成延期，监理工程师不承担责任。 6）终止和结束。合同中任何授予业主终止合同权力的条款，都应该同时包括监理工程师的工作所投入的费用和终止合同所造成的损失给予合理补偿的条款。 （8）维护业主利益的条款 业主聘请监理工程师的最根本目的，就是要在合同规定的范围内能够保证得到监理工程师的服务。所以，在监理委托合同中要明确规定出某些维护业主利益的条款。这些条款通常有： l）进度表。注明各部分工作完成的日期，或附有工作进度的计划方案。 2）保险。为了保障业主利益，可以要求监理单位进行某种类型的保险。或者向业主提供类似的保障。 3）工作分配权。在未经业主许可或批准的情况下，监理工程师不得把合同或合同的一部分工作分包给别的公司。 4）授权范围。即明确规定监理工程师行使权力不得超越这个范围。 5）终止合同。当业主认为监理工程师所做的工作不能令人满意时、或项目合同遭到任意破坏时，业主有权终止合同。 6）关于工作人员。监理单位必须提供足够的能够胜任工作的工作人员，他们大多数应是专职人员。对任何人员的工作或行为，如果不能令人满意，就应调离他们的工作。 7）各种记录和技术资料。在监理工程师整个工作期间。必须作好完整的记录并建立技术档案资料，以便随时可以提供清楚、详细的记录资料。 8）报告。在工程建设的各个阶段，监理工程师要定期同业主报告阶段情况和月、季、年进度报告。 （9）一般规定 比较规范的委托合同都包括一般规定的条款，有些是用以确定签约各方的权力；有些则涉及一旦发生修改合同、终止合同，或出现紧急情况的处理程序。在国际性合同中常常包括不可抗力的条款。 （10）签字 签字是监理委托合同中一项重要的组成部分，也是合同商签阶段最后一道程序。业主和监理工程师都签字，便表明他们已承认双方达成的协议。合同也具有了法律效力。业主方可以由一个或几个人签字，这主要看法律的要求及授予签字人的职权决定。 我国《建设工程委托监理合同示范文本》由“工程建没委托监理合同”、“建设工程委托监理合同标准条件”、“建设工程委托监理合同专用条件”组成。“监理合同”是一个总的协议，是纲领性文件。监理合同文件的组成，除了“监理合同”之外还应包括： 1）监理委托函或中标函； 2）建设工程委托监理合同标准条件； 3）建设工程委托监理合同专用条件； 4）在实施过程中双方共同签字的补充与修正文件。 （一）监理范围、工作内容及监理目标的审核 依据监理招标文件和委托监理合同，看其是否理解了业主对该工程的建设意图，监理范围、监理工作内容是否包括了全部委托的工作任务，监理目标是否与合同要求和建设意图相一致。 （二）项目监理机构结构的审核 1．组织机构 在组织形式、管理模式等方面是否合理，是否结合了工程实施的具体特点，是否能够与业主的组织关系和承包方的组织关系相协调等。 2．人员配备 （1）派驻监理人员的专业满足程度：不仅考虑专业监理工程师能否满足开展监理工作的需要，而且还要看其专业监理人员是否覆盖了工程实施过程中的各种专业要求，以及高、中级职称和年龄结构的组成。 （2）人员数量的满足程度：主要审核从事监理工作人员在数量和结构上的合理性。 （3）专业人员不足时采取的措施是否恰当：大中型建设工程中，对拟临时聘用的监理人员的综合素质应认真审核。 （4）派驻现场人员计划表：大中型建设工程中，应对各阶段所派驻现场监理人员的专业、数量计划是否与建设工程的进度计划相适应进行审核；还应平衡正在其他工程上执行监理业务的人员，是否能按预定计划进入本工程参加监理工作。 （三）工作计划审核 在工程进展中各个阶段的工作实施计划是否合理、可行，审查其在每个阶段中如何控制建设工程目标以及组织协调的方法。 （四）投资、进度、质量控制方法和措施的审核 对三大目标的控制方法和措施应重点审查，看其如何应用组织、技术、经济、合同措施保证目标的实现，方法是否科学、合理、有效。 （五）监理工作制度审核 主要审查监理的内、外工作制度是否健全。