限购房政策

对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”。从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。

限购对房价的影响 1、短期影响 从需求面讲，限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场，这会造成房屋需求的萎缩，在其他条件不变的情况下，短期内房价会下跌。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买，这在短期内也会造成成交量的下跌，从而也会带来房价的下跌。 从供给面来看，短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来，这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资，跟现期的政策变化没多大关系。因此，可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。 因此在短期内，限购令的出台会带来房价的下跌，包括新房和二手房成交价的下跌。但是，由于住房需求是刚性的，居住是一种必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等，因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。 2、中期影响 从中期来看，限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西，它不是一项具有长期影响的根本制度，只是个过渡性的东西，寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要，该政策就会被取消。那么可以推知，政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以，从需求面讲，限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话，一部分购房需求就会始终被抑制，从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。 再从供给面来看，中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定，包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等，但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此，理论上讲，中期内房屋的总供给量会上升，这样会促使房价下跌。 但是，如果回到现实来看的话，政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中，开发商作为房地产建造的一线执行者，他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下，他们会尽可能建造出附加值较高的房屋，而这类房屋中有相当比例是面向富人的，一般来说，这种房屋的平均价格也比较高。所以，从中期来看，现实中房屋的供给结构会发生变化，而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。 综上分析，限购令中期内对房价的影响不明朗，现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然，这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止，这是个比较复杂的问题，它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响，作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整，以最大化其收益。 3、长期影响 影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的，因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度，就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。 从供给方面来看，长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的，房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前，土地供应的存量如果被耗尽的话，就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前，不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以，从长期来看，几乎可以忽略限购令对房价的影响。