办理商品房预售抵押登记的指南
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根据《城市房地产抵押管理办法》，对于预售的商品房，办理抵押登记需要遵循一定的程序。首先，抵押当事人在签订房地产抵押合同后的30天内，应到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 在办理房地产抵押登记时，抵押当事人需要向登记机关交验一系列文件。这些文件包括：抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，以及共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。此外，抵押人还需要提供可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料，以及可以证明抵押房地产价值的资料。 登记机关在审核抵押申请后，对权属清楚、证明材料齐全的申请予以登记。对于不予登记的情况，登记机关需书面通知申请人。 对于依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，并由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。而对于预售商品房或在建工程抵押的情况，登记机关应在抵押合同上作记载。如果在抵押期间竣工，当事人应在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 因此，预售商品房抵押登记以登记机关在抵押合同上记载了抵押事实为准，此时预售商品房抵押合同生效，银行取得抵押优先权。
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已预售的商品房能抵押登记。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十一条第 二、三款规定，当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。 当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。 抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
一、办理部门：房产管理局 二、办理依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房屋权属登记管理办法》 三、申请需提交材料 （1）个人购房借款担保合同（金融部门盖章要原件） （2）抵押申请审核表（金融部门盖章要原件） （3）评估报告书 （4）商品房买卖合同（原件） （5）商品房买卖合同备案证明（原件） （6）个人身份证（复印件） （7）计生证明（复印件） 四、办理流程：窗口办理→受理申报材料→材料审查→审批→窗口出件 五、办理期限： 承诺10工作日办结 六、逾期办理情形：不可抗拒因素 2．办理的事项须经中介机构出具报告书、专家鉴定或评审的．所需时间不计算在承诺办结时限内。
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