中介"合理避税"服务购房须认清风险
来源:法律编辑整理 时间: 2023-06-10 20:26:08 321 人看过

个别公司提出的“避税”方案存在很大风险,购房者不要轻易相信,由于中介公司素质良莠不齐,个别小中介

公司提出的“避税”方案实际上存在很大风险,近4万元高额税费使买主放弃购房,在国企工作的李先生于

1998年在洋桥附近购得一套房改房,建筑面积75平方米,两居室,一家三口居住,但最近李先生想把自己年迈

的父母接过来居住,这样也便于照顾。五口人住在两居室里显然环境差了些,为此,李先生决定把房屋出售,

然后到郊区购置一套大三居来改善居住环境。今年4月,李先生把房屋委托给某经纪公司代为出售,李先生报

价为5300元/平方米,总价为39.75万元。

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6月20日,李先生与在私企工作的刘女士初步达成购房意向。但在计算应缴纳税费时双方陷入了尴尬局面

,李先生的房屋虽是1998年购买的,但其产权证上的时间却是2004年,恰好在两年内出售房屋全额征收营业税

的范围内。而且从6月15日起,个人所得税的征收开始与房产过户挂钩,朝阳、东城已开始试点。

经过计算,该房屋如果上市交易,李先生应该缴纳营业税1.9875万元,即39.75×5%=1.9875(万元);并

应缴纳个人所得税=(售房款-住房建筑面积×4000元/平方米-合理费用)×20%,即(39.75—75×4000元/

平方米-合理费用)×20%=1.95万元。面对这将近4万元的高额税收,买卖双方都不愿意承担,经过一个小时

的谈判,最后终于以买方放弃购买而告终。

中介公司推出“合理避税”服务

针对上述情况,京城不少中介公司提出了所谓的“合理避税”方案:以租代售、租售同步、延迟交易过户

等。

其中,以租待售比较常见,即:如果业主出售的是个人购买不足2年的房屋(时间以产权证或契税完税证

明为准),按规定是要全额征收营业税的,为了避税,买卖双方可以先签订一份租赁合同,买家先以租房的形

式居住在该房屋内,等到购房时间超过2年期限后,买卖双方再签订二手房买卖合同

另外,在一些交易中,有人还采取签订阴阳合同的方法避税,买卖双方签订两份合同,一份是针对主管部

门签订的合同,采用以区域指导价来计算销售价的方法,以此达到少缴税的目的。另一份是真实的买卖双方签

订的合同,该合同是按照双方交易的实际成交价格签订的。

认识“合理避税”风险

北京亿中律师事务所王京平律师提醒,作为二手房交易的双方必须意识到所谓“合理避税”存在着不小的

法律风险。

王律师称,现实中某些所谓“合理避税”手段,实为交易双方以所谓“合法的形式”减少或逃避应纳税款

的行为。交易双方采取“以租代售”方式减少或规避应纳税款的行为,对于交易双方都存在很大的法律风险。

对于“出租人”(实为出卖人)而言,承租人拥有随时解约的权利,若“承租人”(实为买受人)在租赁期内

由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋的,请求解除双方所签租赁合同,出租人出售房屋目的即无法实

现。

对于签订阴阳合同的情况,链家专业人士认为,对卖方来说存在的风险是,买方很可能以在房地局备案的合同

为要挟,在办理完过户手续后,要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在风险是,如果在过户前缴纳了

房款,而卖方违约不卖,却只赔付以给房地局签订的合同中表示的价格,买方没有充分证据,会遭受大额损失

案例解答

面积超140平米需缴所得税

安女士:我看中一套二手房,三室二厅二卫,145平米,卖主已入住两年半。我打算下周签成交合同,请

问按目前有关规定,除了付房屋成交额以外,要付哪些税?

律师答复:来信所述房屋面积超过140平米,不属于享受优惠政策普通住房之列。买方除了付房屋成交额

外,主要交纳:

(1)契税:成交价的3%;

(2)合同印花税:成交价的0.5‰;

(3)房地产权属证书印花税:5元;

(4)其他杂费。卖方主要交纳:

[1]营业税(含城建税、教育费附加),房屋成交额减去原购买房屋价款后所得差额的5.5%;

[2]合同印花税:成交价的0.5‰;

[3]个人所得税,此次转让净所得的20%;

[4]土地增值税:增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加

、印花税)×税率。

只签合同不过户风险极大

张先生:我想买朋友的一套二手房,我朋友说,为了避免缴营业税,我们可以先签一份二手房买卖合同

待房产所有权满两年后,再办理过户手续。请问这种做法有没有风险?

律师答复:根据规定,凡购买不足2年的住房对外销售,应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税

证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的,购买住房时

间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税,一旦被税务机关查实,肯定会受

到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准,如果张先生只签署买卖合同,不办理过户登记手续,则不

能取得该房产的所有权;如房主再将该房产卖给第三人,并且办理了过户手续,那张先生只能依买卖合同追究

违约责任

营业税、所得税一般由卖方

缴潘先生:我打算在南城购买一套二手房,代理的中介公司说,为了减少营业税和个人所得税,可以把合

同上的交易价格做低一些。请问这种做法合不合法,可能存在什么风险?

律师答复:根据规定,自今年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收

入全额征收税。

如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额,若该房屋交易价格明显低于市场价格的,税务机关有权依法

予以调整并以该调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的,税务机关有权

采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外,营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳。

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