安徽省宿迁市自建市初期的大规模城市扩张和旧城改造，使城市房屋拆迁成为必然。大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，加快了旧城改造的步伐，也保证了城市建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些矛盾，特别是一些由于历史原因，许多私人自建的房屋，没有办理有关证件，可实际上已建成和居住了十几年，甚至几十年，房屋拆迁过程中不予认可，不予补偿，不但给这部分拆迁人的财产造成极大的损失，更会给社会引出新的问题。
一、分析城市房屋拆迁案件中无证房屋的形成成因
宿迁市老城区无证照房屋形成的一部分原因是历史形成的。上世纪六七十年代，一部分国有企业为解决单位职工居住问题，企业自行建造单位职工宿舍，随着经济发展和时间的推移，企业将这部分宿舍通过房改出卖给单位职工个人，这些职工在房改后，随着时间的推移，家庭人口数量不断增加，原先房改的房子不够住了，商品房又买不起。为解决生计问题，只能在原有证照房屋周围搭建临时住房，随着生活水平的不断提高，一些人开始将简易房屋翻建成正规房屋甚至是二层楼房，小部分人员通过各种渠道在房地产管理部门办理了国有土地使用权证和房屋产权证或其它各种建房手续，但大部分房屋什么手续也没办，也有一部分住户由于对房屋的权属意识认识不够和省一点办证的手续费，错过了办证的时间。
宿迁市老城区无证建筑形成的另一个原因是部分单位和居民法制意识薄弱，没有及时依法办理房屋的产权手续。如有的单位和个人认为在自己的土地证或围墙范围内就是自己的地盘，房子想怎么盖就怎么盖，全然没有《城市规划法》和《房地产管理法》的存在。有的街道为解决本辖区范围内下岗职工和无业人员的再就业问题，沿街破墙开店或新建商业网点，其本意出发点是好的，但缺少法制意识，没有依法办理新建商业网点的房产手续和房屋使用性质手续，给老城改造工作的拆迁补偿工作带来困难。
二、城市房屋拆迁案件中对无证房屋的处理
老城区是历史形成的，老城改造工作中对无证照建筑的处理是我们必须面对的现实问题。我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。无证照房屋包括未登记、确权和未被登记、确权的房屋，并不完全都是违章建筑。如果将无证建筑一律视为违章建筑，实施无偿拆除，这种作法容易引发不良的社会后果：一是容易伤害无辜者的利益，人为地将合法存在的无证照房屋列入违章建筑之列，造成上访、诉讼案件增多，不利于社会的稳定;二是驱使违章建筑当事人违规办照，滋生腐败行为，加大老城改造的成本。因此，对老城区无证建筑的处理，笔者认为在法律的框架下，应本着尊重历史面对现实的原则处理，具体建议如下：
1、应当比照有证房屋处理的情形。结合城市规划行政管理工作的演变发展过程，应有所区别的对待无证房的拆迁补偿问题，首先1984年元月《规划管理条例》出台以前，私自所建的无证房，应按有证房屋的条件，对其评估房地产市场价格进行补偿;其次，1984年元月至1990年4月1日《城市规划法》开始施行期间，所建的无证房，按对其评估的房地产市场价格，扣除建房应交纳的有关税费后进行补偿;再其次，1990年4月1日以后所建的无证房，若使用居住时，末影响城市规划，则按重置价减去已使用年限折旧后进行补偿，但要适当交纳罚款。
根据《城市规划法》第四十条规定，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反工程规划许可证件的规定建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。据此，在审查拆除该类房屋的案件时，应让主管拆迁事宜的行政机关提供同级人民政府城市规划行政主管部门认定该无证房屋存在严重影响了城市规划结论，否则，应将该类房屋作为有证房屋处理，同时，可在应支付的拆迁补偿费用中，协助扣除同级人民政府城市规划行政主管部门对其课以罚款的数额。我市也出台了类似的双清政策，对1997年以前建设的房屋因各种情况没有办理准建手续的，在双清时一律视为经过审批，同意补办房屋产权手续。故，在拆迁这些房屋时，如果具备当时双清办证的条件，还应按当时的政策处理，视为有证房屋处理，在补偿款中扣除相应的双清办证费用即可。这样处理，不仅将推动老城改造工作的顺利进行，而且对社会稳定起到积极的作用，有利于拆迁工作进入良性循环。
2、按违章建筑处理的情形。根据《城市规划法》第四十条规定，只要城市房屋拆迁主管部门能够提供同级人民政府城市规划行政主管部门作出的认定被拆房屋属于严重影响城市规划，并认定为违章建筑的结论，则将其作为违章建筑予以拆除，不予补偿;如果没有同级人民政府城市规划行政主管部门认定为违章建筑的结论，城市房屋拆迁主管部门自行将其作为违章建筑，不予补偿，这势必会造成被拆迁人的诉讼、信访、甚至是无休止的上访，给社会，给政府，给国家带来更多的负面影响。
采用灵活变通的方法解决历史遗留问题，无疑会起到减少被拆迁入的财产损失，稳定社会的作用。总之，老城改造中的拆迁涉及老百姓切身利益，是影响社会稳定的重要因素，我们一定要充分认识到做好拆迁工作对于促进老城改造和维护社会稳定的重要性，认真研究拆迁当事人关心的热点和难点问题，寻求解决老百姓反映强烈的，矛盾突出的问题，打破方法，让被拆迁人理解拆迁、配合拆迁，减少拆迁矛盾。确保社会稳定，在稳定中方能推进改革、发展，在改革发展中才能实现国家的长治之安。
作者单位：安徽省宿迁市宿城区人民法院
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房屋租赁纠纷一、房屋租赁纠纷的主要表现(一)租金违约纠纷这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。(二)损害赔偿纠纷房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：(1)房屋损坏赔偿纠纷这多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。(2)人身财物损害赔偿纠纷由于出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。(3)房屋共有人的2023-02-14458人看过 -
城市房屋拆迁在城市房屋拆迁中遇到的难点及问题，如果得不到妥善应对处理，将对评估结果产生实质性的影响，同时评估结果也很难得到认同。主要可以从以下几方面加以解决。(一)遵守职业道德，转变服务态度。估价行业职业道德，是一个以服务为核心，以公平、公开、公正、诚信、敬业为内容的社会意识形态。必须树立服务意识，讲诚信，严守操作规程，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，以估价人员自身行动来赢得拆迁双方当事人的信任。(二)善于沟通，消除对立情绪。善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估中难点及问题的中心工作。只有解开被拆迁人内心的疙瘩，消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁估价机构之间的对立情绪，拆迁评估工作才能顺利进行。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪，弄清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。与被拆迁人沟通，首先要友善，以真诚和耐心打动人：其次要有针2023-04-23136人看过 -
办公用房1、拆迁人申领房屋拆迁许可证。2、房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告。3、房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。4、确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式。特殊情形的补偿被拆迁人不能选择，或只作货币补，或只作房屋产权调换、结算价差。5、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议。6、裁决拆迁。宁波城市房屋拆迁补偿明细1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予一定的补助和奖励。具体的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制2023-07-03220人看过 -
居住用房最近在作一些旧城区改造拆迁估价，户数多，难度不小，问题也较多！在网上也查阅了一些资料，现结合实际过程中碰到的一些问题，与大家探讨一下：拆迁估价的市场标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁房屋的公开市场价值，指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值，即拆迁估价只考虑该房屋过去的状态，而不考虑将来的用途。房屋（土地）的用途，对估价结果具有重大影响。同一房屋若用途不同，其价格可能要相差几倍甚至十几倍。可见，确定房屋用途是拆迁评估的关键内容和前提条件。有的房屋用途在权属证书上标记的很明确，如商业经营性用房、办公用房、居住用房、工业厂房等。但在估价实践中，经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于2023-06-08288人看过
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房屋拆迁补偿一、城市房屋拆迁需多长时间城市房屋拆迁需要多少时间是没有具体规定的，签订征收补偿协议后，按征收补偿协议规定的时间给予经济补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。二、房屋拆迁补偿对项目1、房屋主体架构以及房屋内的装潢、装修及其他附属物的补偿；这是房屋拆迁补偿的主要内容，其补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。由于具体办法是由省、自治区、直辖市人民政府制定的，各地操作起来会有所不同。2、临时安置补助费；拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。在过渡期2023-06-27208人看过 -
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。一、如何确定农村土地征地拆迁补偿争议管辖从法律层面上讲涉及不动产物权的诉讼应当由不动产所在地人民法院管辖，包括拆迁许可案件、拆迁裁决案件以及与拆迁有关的行政强制、2023-03-31130人看过 -
收房根据国国家相关法律法规规定，对于房屋征收给予的补偿包括以下几点：被征收房屋价值得相应赔偿；因为征收房屋从而导致的临时安置、搬迁的补偿；因为征收房屋从而引起的停产停业损失赔偿。当地的县级人民政府，可以制定一些奖励以及补助的方法，对被征收人给予一些奖励。简述不可撤销委托不可撤销委托是指委托人授予受托人某种作为或不作为，当这种授予关系合法成立时，并且当事人意思一致，委托人即不可以随便撤销该份委托！实际上就是非因法定事由或者双方约定事由，当事人双方不得撤销已经形成的委托合同关系。委托通常是可以撤销的，因为通常委托的作出，仅仅是为了维护委托人的权益，但是，如果作出的委托在特定的情况下，涉及到第三方的权利义务问题，轻易撤销委托可能损害公平诚实信用等原则，因此可能通过不可撤销委托的方式来维护各方的利益平衡。但是，不可撤销委托设立，必然允许在特定情况下撤销，那就需要根据法定或者约定事由来确定，因此，在这个2023-07-07263人看过 -
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