一、业主与物业管理公司协商解决。业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

二、由第三人调解。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

三、提交仲裁机关仲裁。依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

四、投诉。业主可以向其所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

五、提起诉讼。业主通过以上四种方式仍无法解决纠纷时可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉，请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

六、更换物业公司。如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以更换物业公司。

物业纠纷案例分析

案情介绍：一、眼看业主被打未制止北京一小区物业被判担责

世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为轻微伤（偏重）。杨爱秋通过诉讼讨回公道，杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。

市一中院终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，未上前制止。物业公司应承担补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。法官解释说，世纪城物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。

由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。

2、高空坠物砸车，物业公司巧妙取证免责

案情：

2002年5月29日，车主徐某将其小轿车停放于深圳A大厦停车场，后发现车被高空坠物砸坏车头盖板。徐某找到该大厦管理处的保安，保安称其为邻近正在施工的B大厦坠落的瓷片所砸，并带徐某查看现场。现场为B大厦外墙正在拆卸脚手架和防护网，不时有坠物降落，车身上下布满灰尘，车旁有瓷片等建筑垃圾，车头盖板上有明显的锐物砸痕。随后赶来的管理处工作人员对现场进行了多角度拍照，并将瓷片包装好交给徐某。徐某修车后就修理费用与B大厦施工单位交涉未果，遂将B大厦的建筑单位某房地产公司和A大厦停车场的管理单位某物业管理公司告上法庭。

原告徐某起诉的主要理由是，A大厦物业管理公司未对其所停车辆妥善看护，也应承担连带赔偿责任。某物业管理公司向法庭提交了现场照片，辩称损害结果的发生与自己无关，在停车场管理方面没有过错。

深圳市福田区人民法院认为，建筑物以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。原告停车——发现被砸——交涉，综合事实，参考现场照片，可认定原告车辆的损害是B大厦的所有人，应对损害负民事责任。被告二某物业管理公司不是建筑物的所有人或管理人，不须承担责任。最后，法院判决被告一某房地产公司赔偿原告徐某修车费1000元，驳回原告对被告二某物业管理公司的起诉。

评析：

本案中的某物业管理公司，如果与车主间建立的是车辆保管关系，则很难证明自己在保管行为中没有过错，而需承担连带责任，然后再代位求偿，向某房地产公司追偿。根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定，物业管理公司与车主之间是“车位有偿使用”的租赁关系，则免除了上述之虞。

值得一提的是，物业管理公司对事件的处理方式是非常恰当的。巡逻停车场的保安发现汽车被砸后，注意保护现场，并通知清洁工暂不将坠落的建筑物垃圾扫除，等待车主自己验看。与车主取得联系后，物业管理公司对现场及车损状况进行了拍照，把损害物和损害后果的证据固定了下来。在法庭上，原告徐某和被告一某房地产公司均无法否认这些照片证据，从而顺利地免除了自己在停车合同之外的侵权损害赔偿责任。将砸坏汽车的碎瓷片交给车主去索赔，既有利于车主辨明事实真相，又体现了物业管理对当事人的尊重，物业管理公司的这种处理方式，表明其证据意识非常强烈。

实务操作建议：

物业管理活动中发生意外，可能导致纠纷时，物业管理公司可从本案中借鉴以下两点：

1、应协助事主查明事件的真实过程。仅证明自己没有责任是不够的，也无法完全打消事主的疑虑。查清真相，帮助事主找到应承担责任的人，才能彻底解决事件，避免纠纷。

2、全面加强证据意识。通过拍照、现场记录、无利害关系目击证人等方式固定证据，既有利于协助事主解决纠纷，又能分清自己应不应承担责任、应承担多大的责任等问题。

3、根据目前最高人民法院举证规则的规定，设施设备造成的损害赔偿，设施设备的管理人和所有人依法负有举证责任，因此证据的保全及举证责任履行成为物业管理活动中的主要环节。

3、保安半夜进民宅物业公司被判赔

案例：

北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论。

法院认为，张先生夫妇身为业主（住户），与物业管理公司间形成了委托管理关系。保护业主的安全，维护业主的利益是物业管理公司的职责。但在履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。物业公司保安员在值班时进入张先生夫妇房间，其自称因为房门虚掩，为张先生夫妇的安全和利益而入室检查。而按照《住户手册》规定，遇此紧急情况其既不与业主家电话联系，又未请公安人员见证，该行为是不符合有关规定的，侵害了公民住宅不受侵犯的权利。而且其是在张先生夫妇深夜熟睡之机闯入，给张先生夫妇带来了一定的精神刺激，影响了生活，应该就此不当行为承担责任。因该保安员是在履行职务中侵害了张先生夫妇的权利，故由物业公司承担责任。

问题：

1、物业公司保安进入居民住宅，是否属于违纪

2、遇到保安进入居民住宅问题，物业公司如何处理

3、张先生夫妇把物业公司告上法庭，法庭如何判决

分析：

按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的，否则被视为侵犯。但是也有例外，因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务，须保护服务范围的财产安全，维护服务范围的正常秩序，做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按铃房内无反应的可疑情况下，他才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的安全负责。

根据物业公司了解的情况及相关物业管理制度，保安当时不可能掌握张先生家的钥匙，而张先生没有任何物品丢失，也无门锁及其他损坏后果。物业管理公司认为在此种情况下保安入室没有违法，只属于违纪行为，因为公司的《住户手册》规定，保安员在社区内作24小时巡逻，如遇紧急情况，应按登记的电话号马联系有关住户并立即通知公安部门或消防等部门，如无法联系有关住户时，即邀请公安人员或消防人员开启正门，进入单元审查事故情况，并做适当处理。

4、我省首例“空房子物管费纠纷案”宣判

今年1月9日，华阳镇府河音乐花园小区的物业管理公司森宇公司到双流县法院起诉称，小区业主周律师从2004年1月开始不交纳物业管理费，已经拖欠物管费4960元，请求法院判决周律师支付。

森宇公司称，2001年10月28日，公司和周律师签订《府河音乐花园前期物业管理服务协议》，周律师接受该公司的物业管理服务。2003年2月27日，周律师向公司交纳了2003年的物业管理费。从2004年1月起，周律师搬到成都市区居住，再没有交纳过空房子的物管费。

周律师答辩称，搬家后，府河音乐花园的住房实际成了空房子，他和家人并没有接受森宇公司的物管服务。周律师认为，物管服务的对象是人，不是物，森宇公司不应该向他收取物业管理费。他称，在自己没有入住，且没有与森宇公司签订物管服务合同，物管公司便要收取物管费的行为属于捆绑消费，违反《消费者权益保护法》。

周律师还认为，在双方已经签订物管服务合同的前提下，如果业主未入住，物管公司可以合理收取一半的物管费。所以，周律师称可以交纳一半的物管费，但是被森宇公司拒绝。

双流县法院审理认为，由于府河音乐花园小区至今尚未成立业主委员会，双方签订的前期物管协议中也没有约定有效期限，小区的物业管理仍然是前期物业管理，所以双方的物业管理服务合同成立。周律师自2001年10月28日起接受了森宇公司的服务并交纳了2003年12月以前的物管费，表明周律师对森宇公司的物管服务不持异议，所以周律师应当履行按时交纳物管费的义务。法院判决，周律师向森宇公司支付物业管理费2480元。

《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。