目录

一.新土地政策背景介绍

二.业内对新土地政策观点聚焦

三.新土地政策出台将对房地产市场产生的影响预测

四.推行新土地政策后我们可能采取的对策

一.背景介绍

2001年5月9日，国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》。

2002年5月9日，北京市召开了第二批取消和调整行政审批事项的新闻发布会，其中北京市国土资源和房屋管理局报送的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、高档住宅等经营性项目国有土地使用权协议出让榜上有名。取消后改为招标、拍卖或公开挂牌交易。

中华人民共和国国土资源部第11号令《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》于2002年4月3日国土资源部第四次部务会议通过，并于2002年7月1日起实施。其主要内容：为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定;招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则;商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让;出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让土地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

北京市《关于经营性国有土地使用权出让的有关规定》正在审批中，近日将公布。北京的经营性项目国有土地供应方式发生了重大的变化。

剖析新规定出台的背景因素:

1.采用国有土地公开交易有利于从制度和源头上保证土地使用权出让工作的廉政建设。

土地是国家和社会最大的资源和财富，是生产要素市场中价值最高的资产。对经营性国有土地使用权的出让审批如果不严格规范，容易滋生腐败。一些腐败分子利用职权搞权钱交易和暗箱操作，攫取巨额地价差额，造成了土地资产的严重流失，破坏了党风廉政建设。大力推行招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权，有利于遏制权力进入市场，减少人为因素对资源配置的干预和不合理控制，从源头上遏制腐败行为的发生。

2.采用国有土地公开交易可能是市政府解决承办2008年奥运会经费问题的重要途径。

北京市政府需要投入2800亿美金用于奥运会场馆及配套设施的建设经费。中央财政不提供经费，又不能采取集资的方式。显然，从土地入手，通过对国有土地的公开拍卖、招标、挂牌来获取资金是市政府解决承办2008年奥运会经费问题的重要途径。

3.中国入关后,房地产开发市场按照WTO规则也应该逐步向外资敞开,体现出公平性原则及透明性原则，所以采用国有土地公开交易也是WTO的要求。

二.业内对土地市场化改革观点聚焦

1.中国房地产开发公司董事长孟晓苏观点

土地招标、拍卖可能造成的不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的过高地价。这肯定会推升房价，影响政府对房价的宏观调控;

2.万科企业公司董事长王石观点

A.加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展;

B.会带动土地价格上涨，而提高地价对控制房价不利;

C.许多地方拍卖的土地是毛地，拆迁等难题留给了开发商，外地开发商很难插进去。希望政府在年初推出卖地计划，让发展商有备而去;

D.大规模新区改造不能一刀切，政府要进行必要的调控和管理，使土地市场化供应进一步得到完善;

3.北京华远集团董事长任志强观点

A.土地资源最佳配置靠市场，出让与转让并存能够使发展商低点进，高点出，规避风险。不允许私下转让就减少了这种机会，势必造成市场波动;

B.当前，政府最应该做的是土地招标前的城市规划，减少因规划和法规滞后引发的问题;

C.政府身兼两职，不能很好协调原土地转让方，土地获得方和政府这三方面关系;

4.SOHO现代城总经理潘石屹观点4.客户群体

客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

5.房屋的单价/总价构成

现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

6.公司擅长开发类型

在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

7.公司要求的利润和品牌

项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

四、项目定位需要注意的问题

项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

1.开发商的实力，包括资金/人才/经验等等

作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

2.土地条件及规划条件

在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

3.针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析

很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

4.客群调查

目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，与客户接触交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

5.单方利润率/总利润率/资金风险

项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

五、影响项目定位的前瞻性几个因素

1.人群思想意识形态的定位研究

客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

2.建筑要有特色，要增加文化气氛

人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

3.研究建筑的发展方向

市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

4.增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争

项目市场定位离不开对周边竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究综合以上内容，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功。