“借名买房”，顾名思义是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。

借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产是不动产，以物权登记为准。借名买房，房地产交易中心登记的房产所有权人是

“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房出售，且买家是以正常价格购买的，我国法律保护善意第三人的利益，也就是说法律是保护这起交易的。这样的话，实际产权人的权利不不能得到保障了。

发生“借名买房”纠纷时，要分情况考虑。如果有约定借名协议，依照借名协议上约定的房屋所有人。房屋所有人为夫妻双方时，该房子属于夫妻共同财产。如果房屋所有人为夫妻一方时，该房子属于个人财产，但是有例外，如果为夫妻一方时，但购买房屋的费用是二人婚姻存续期间共同缴纳的，则属于夫妻共同财产，离婚时予以分割。

那么，“借名买房”的协议要如何约定?换句话说“借名买房”要注意什么问题?

一、存在借名买卖协议

借名买卖房屋协议的本质是当事人之间对房屋所有权归属实际出资人的约定，其法律性质是房屋所有权信托管理合同。“出名人”作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，“借名人”作为实际买房人对登记所有权人享有债权请求权，可提起合同之诉。审判实践中，借名买卖协议是认定借名关系成立最核心的基本要件。

二、“借名人”为实际出资人并履行了相应出资

大多数借名买卖关系中，“出名人”只负责付出“名义”，实际出资义务由真正买房人负担。也有部分借名买卖协议中约定实际买房人履行部分出资或者分期出资。虽然当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持，但在审判实践中，“借名人”履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的重要基本要件。

三、房屋由借名人实际控制使用

对房屋有刚性需求而没有购房资格的购房者购房的目的主要是居住，而希望通过他人名义购买低价房屋的投机者购房的目的主要是出租。房屋由谁居住或出租，决定了谁对房屋进行实际控制。在审判实践中，“借名人”自行居住房屋或对房屋进行出租取得收益，也是认定借名关系成立的重要基本要件。

四、重视其他生活常识类辅助性要件

以下事实虽不如上述要件基础，但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间;四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外，当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。

值得注意的是，具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现。故在审理借名买卖纠纷时，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。