哪些公共面积应分摊, 应分摊的公共面积和其他公用建筑面积如何处理
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(一)应分摊的公共面积组成有哪些 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条、第九条的规定,公用建筑面积由以下两部分组成: 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 (二)应分摊的共有建筑面积 1、各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯阁、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算面积。 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半,为共有建筑面积。 (三)不应分摊的共有建筑面积 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外用作公共休憩的设施或架空层。 (四)共有建筑面积的分摊原则 1、产权双方有合法权属分割文件或协议的,按其文件或协议规定计算分割。 2、无权属分割文件或协议的,可按相关面积比例进行计算分割。 (五)共有建筑面积的分摊方法 1、多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各套建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼,须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各个功能区内各套建筑面积比例分摊。
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商品房应分摊的共有建筑面积包括: 1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。 2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不可分摊的公共建筑面积应包括如:仓库、机动车库、车道、供暖锅炉房作为人防工程地下室;自营、自用房屋;多栋房屋服务的警卫室,管理用房;楼梯已计算建筑面积;临街建筑,选廊底层作为公共道路街巷通行;二层及以上建筑面积按《房地产测量规范》中多层建筑面积计算的;阳台、挑廊、檐廊等与室内不相通的建筑。
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