如何认定小产权房买卖合同是否有效
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小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，而是由乡政府或村委会颁发，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证小产权房买卖协议无效。2013年12月，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发相关通知，购房合同在国土房管局不会给予备案，小产权房不受法律保护小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，不受法律保护。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，所以也称乡产权房，“小产权房”不得确权发证。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。小产权房”不是法律概念，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。按照国家的相关要求
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小产权房合同的效力问题是民事审判实务中最为疑难的问题之一，由于立法不明确、理论研究不足等原因，各地法院的判决结果很难形成统一。在认定合同效力上要严格适用法律规定，不应一刀切地全部认定为有效或者无效，从《合同法》(自2021年1月1日起废止)规定的无权处分、禁止或限制流通物和《物权法》(自2021年1月1日起废止)规定的物权等角度考量，认定农民私有合法房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由。由于房屋与土地的不可分离的属性，决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然，我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护，但基于对农村土地的特殊社会负担考虑，现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。而且，农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度，是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施，具有很强的身份性。如果允许其向外进行流转，便导致流转标的不适格，造成集体资产的流失，违反了公平的原则，违背农村住宅用地分配制度的本意。
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按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖
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609 2022.04.17 -
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存量房买卖合同效力如何存量房买卖合同内容真实合法，合同是有效地。存量房买卖合同的效力是，如果合同的内容真实合法、不违背公序良俗，并且合同的主体具有具有相应的民事行为能力的，合同是有效的。合同可以依法采用书面形式等形式。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《
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1,230 2022.04.17
