如何确定房屋管理机关的转移登记审查标准

一、如何确定房屋管理机关的转移登记审查标准问题。本案原告坚持认为被告在转移登记审查时对如皋市纺织厂破产清算组与第三人的买卖行为未能审查，因清算组未按规定拍卖，侵犯其优先购买权，故登记行为不合法。从行政行为的属性看，房屋登记行为是一种行政确认行为，房屋登记管理机关对当事人申请登记的资料负有审查的义务，而且是形式审查的义务。一是相关的法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料做实质审查，而基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”可见，房产登记机关只是做形式审查，即只要材料齐全，形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审查。二是房屋登记行为只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，是一种公示行为，面不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身并不直接使申请人获得权利。三是房屋登记所确认的权利只是推定权利，并未真正剥夺权利人反驳的机会。当然，房屋登记管理机关的这种形式审查并非一般意义上的程序审查，它要求登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律法规的规定一一对照，审查是否齐全，审查每份证明材料是否符合法定形式，审查其内容是否符合法律要素的要求，只有符合这此条件，才能予以登记。二、优先购买权的救济途径问题房屋优先购买权，是指房屋承租人或房屋共有人在同等条件下对房屋所享有的优先购买的权利。从其权利属性看，优先购买权是属于物权的范畴，具有法定性。要确定优先购买权的救济途径，首先要看侵犯优先购买权的行为的性质，如果是行政行为侵犯优先购买权，则可对该行政行为提起行政诉讼；如果是民事行为侵犯优先购买权，则可对该民事行为提起民事诉讼。本案中，原告认为如皋市纺织厂破产清算组转让资产的行为侵犯其优先购买权，因该行为不是行政行为，故不能对此提起行政诉讼。三、关于房屋登记行为是否涉及公平竞争权的问题。公平竞争权是市场主体的一项基本权利，从世界各国的立法例来看，越来越多的国家强调了对不正当竞争行为的司法和行政的双重规制，我国的《反不正当竞争法》第3条和第20条分别从行政调整和民事调整两个方面共同对特定的不正当竞争行为进行着控制。按照来源及法律属性，不正当竞争行为可分为民事性不正当竞争行为和行政性不正当竞争行为。就行政性的不正当竞争行为而言，根据其动态可划分为行政机关以自己的积极不正当竞争行为损害其他经营者公平竞争权的主动行为和行政机关未能依法履行对他人的不正当竞争行为进行查处法定职责的消极行为。本案原告所诉行政行为是被告的房屋登记行为，该行为发生在原房屋所有权人出售房屋之后。一方面，被告并未实施限制原告参与同等竞争资格的行为，另一方面，被告对房屋所有权人出售行为是否侵犯他人的优先购买权并无查处的法定职责，故原告认为被告登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。