我姓苏，自已开办了一家小型工厂，近几年做生意挣了一些钱。正好我们以前住的平房要拆迁，就想买一套大一点的房子居住，改善一下生活环境。经过了解与比较，我最终选择了蓝郡花园的一套三居室，并与开发商签订了房屋预售合同。合同约定，新房的建筑面积为125平方米，平均每平方米6000元，总价为75万，并约定半年后交房并办理房产证。此外，还约定如果建成后面积存在误差，购房者可以解除合同。随后，我交齐了全部房款，就等着半年后入住新房。

但令我没有想到的是，交房时房产证上赫然写着“实测建筑面积117平方米”，这令我非常气愤，没想到建成后的房屋竟然“缩水”近10平方米。更令我觉得恼火的是，当我找到开发商要求其退还差价赔偿损失时，他竟然振振有词，声称之前合同上标注的房屋面积是“暂测面积”，而房产证上的面积是“实测面积”，这种情况对于期房来说很常见，如果我有异议则可以解除合同。但是我原来的房子马上就要拆了，而且现在的房价又在一直上涨，我不能也不愿解除合同。

请问：我除了解除合同还可以采取什么方式维护自己的权益?

律师专线解答

苏先生，您所遇到的这种期房面积“缩水”问题比较常见，不仅如此，而且还会出现“膨胀”的现象。开发商在处理前一种情况时，多收的房款通常不会轻易退还，而在“膨胀”的时候，多出的房款则要求购房者补齐。

上述两种情况，严重侵害了广大购房者的合法权益。为此，最高人民法院于2003年专门了出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来规范开发商的行为，其中第14条明确规定，出卖人交付使用房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

(2)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及禾U息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋面积大于合同约定的面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

在上述事件中，您与开发商签订的预售合同中虽对房屋交付时建筑面积与合同约定面积不符应如何处理的问题作出了约定，但并不明确。实际上，您完全可以主张适用上述司法解释，维护自己的合法权益。根据上述法律规定，您所购房面积误差比绝对值：(合同约定面积125-交付时建筑面积117)÷合同约定面积125=6．4％，其远远超过了法律规定3％的比例。所以对3％以内部分(3．75平方米)，应该按照每平米6000兀的价格返还，计2．25万元；对3％以外部分(4．25平方米)应按照每平米12000元的价格返还，计5．1万元；故您有权要求开发商返还房屋面积差价款共计7．35万元。

症结所在

本问题的症结在于咨询者对房屋实际面积与合同约定面积不符应如何处理的问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项

为了充分保护自己的利益，在与开发商签订购房合同时，要特别注意面积条款。套内建筑面积和分摊的共有建筑面积各是多少，必须有明确的约定。这样，一旦交付的房屋与约定不符，向法院起诉时才会有据可依。

在购房时，开发商通常会将所谓的“公用面积”大量分摊给购房者，造成房屋从合同上看似面积很大，而实用面积却很小的情况。我国法律对楼房公用面积可分摊的部分做了详细的界定，下列建筑面积不能作为公用面积分摊：(1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；(2)售房单位自营、自用的房屋；

(3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。

法律链接

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条