2007年底，徐先生（化名）在樟木头购买了一套商品房，并与开发商约定于2008年9月1日交房。然而，开发商**城公司直到2009年9月1日才通知徐先生收回。

后来，徐先生指出楼内漏水，拒绝收回。在协商不成的情况下，2014年，徐先生起诉开发商要求延期交付违约金。

去年，法院在终审判决书中称，**市公司未按合同约定将房屋交付给徐先生的事实十分清楚，法院认为，**市公司应当按照合同约定承担违约责任。**公司违约责任的起止日期为2008年9月1日至2009年9月1日。但由于徐先生于2009年9月1日未办理收回手续，诉讼未能提供涉案房屋因严重质量问题无法收回的证据。

更重要的是，从2009年9月2日到2011年9月1日，徐先生应该意识到自己的权利受到了侵犯，应该向**市公司索赔。然而，徐先生直到2014年3月27日才起诉**市公司，要求**市公司支付逾期交房违约金，近4年半后又没有合法有效的证据证明为何提起诉讼。因此，终审法院认定徐先生的上诉已超出诉讼时效，驳回其上诉。

提示：

如果买房时发生纠纷，除了要保留好证据外，还要记得注意诉讼时效。在这种情况下，诉讼时效为两年。超过诉讼时效的，买受人可能无法保护自己的合法权益。2006年，张女士在黄江买了一家店。她与**房地产公司签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，该商品房建筑面积104.78平方米，套内建筑面积83.62平方米，公共部位与公共用房共用建筑面积21.16平方米。同时，双方还约定，当地区差距达到一定比例时，将“多退少补”。

然而，张女士在2011年办理房产证时发现，房产证上显示的建筑面积为87.49平方米，已建建筑面积为83.61平方米，分摊面积为3.88平方米。张女士以房产证面积与房屋买卖合同面积不符为由向法院提起上诉，并要求开发商在几年内退还多交的房款约22.6万元及房款利息。今年8月，该案进入终审。终审法院认为，虽然涉案合同约定该商品房应当成套销售，并按套内建筑面积计算，但该房屋公共部分与该公共房屋共有的建筑面积并未单独计价，故该房屋的建筑成本价此部分应包含在套内建筑面积单价中。

张女士对涉案房屋的房产证显示，涉案房屋实际分摊面积比合同约定少17.28平方米。由于张女士已按合同约定支付了全部房款，应按合同约定取得建筑面积、已建建筑面积和分摊面积。最后，法院判决开发商退还约22.6万元。此外，由于双方对利息部分的约定不一致，法院驳回了张女士对利息部分的诉讼请求。

提示：

在购房合同中，一般约定购房面积，并采用“多退少补”的原则解决购房付款问题。因此，购房者在购房时更应注意购房合同与房产证上的合同是否一致，并保留相关证据。当发现房产证上的面积低于购房合同规定的一定比例时，可以向开发商要求退款。

案例3买“主题店”被广告吸引后悔想回店？困难！

2013年7月，刘女士花35万元在南城康城大厦买了一栋两层商铺。她表示，当时看好迪尼主题在楼盘促销中的卖点，认为迪尼主题有很大的升值前景。不过，她没想到的是，该楼盘的迪尼主题购物中心没有建成成功，相关主题店甚至退出了购物中心。刘女士觉得上当受骗，要求开发商退铺。她说，她买这家店是因为迪尼的主题，而开发商的广告内容也大力倡导迪尼的主题。因此，她认为，即使狄×妮的标的内容未纳入商品房买卖合同，也应视为合同内容。

但终审法院认为，本案中，刘女士提供的开发商广告主要在一楼。由于涉案店铺位于二楼，广告内容并未对涉案店铺作出具体说明和承诺，也未承诺将原物卖回。再加上刘女士提供的宣传材料，表明是要约邀请，因此不支持刘女士退房需求。不要盲目地做广告。购房者在买房前，应明确是广告邀约还是报价，尤其是开发商和销售人员的口头接受。最好保留证据，尽量将承诺书写入购房合同，最大限度地保护自己的权益。

二手交易

买卖前自查违约成本

案例四：自己购买家具，用按揭银行的9万定金换掉这种情况

2014年12月28日，陈女士与卖方冼女士签订了《房地产买卖合同》，双方达成一致以后者名义以90.5万元的价格购房。房屋应当委托担保公司融资、赎回房屋，办理赎回后的过户及相关贷款偿还手续。陈女士说，合同签订后，她支付了全部购房首付和首付，但冼女士拒绝配合办理房屋赎回手续，导致房屋相关手续直到起诉时才有进展。鉴于此，陈女士认为冼女士存在违约行为，遂向法院提起诉讼，请求判决：一是冼女士继续履行《房地产买卖合同》；二是案发后，冼女士立即为原告办理房屋赎回及权属变更（转让）手续判决生效；三是冼女士向原告支付违约金9.05万元。庭审中，冼女士辩称，双方签订合同后，陈女士只支付了原10万元定金9万元，并要求她在合同签订后第二天返还定金，以方便她办理银行往来和申请按揭贷款。侯贤女士多次催促陈女士补交定金，并及时向银行提交按揭贷款申请，但陈女士多次推卸责任。

冼女士从中介处了解到，陈女士已于2015年2月9日准备好申请银行按揭贷款的全部资料，并于2015年3月10日发往银行总部申请贷款。不过，由于银行贷款政策的调整，陈女士第一次申请银行按揭贷款只拿到了60%的贷款批文，即首付40%。陈女士没有按照房地产买卖合同补足差额，而是擅自变更了贷款银行。这种行为没有得到冼女士的同意，严重影响了冼女士收取购房款的进度。冼女士认为，陈女士逾期履行合同义务已构成违约。她向法院提起反诉，要求依法作出裁定：一是解除《房地产买卖合同》；二是陈女士向冼女士支付违约金（定金）10万元。法院认为，陈女士随后办理的银行按揭贷款手续因自身原因延误，远远超出了在房地产买卖合同签订后7个工作日内提供完整资料的约定，构成违约。同时，未经出卖人同意擅自变更贷款银行的行为也构成违约。最终，法院作出一审判决，驳回了陈女士的全部请求，并责令终止两人签订的《房地产买卖合同》。同时，责令冼女士没收陈女士的存款9万元。