首先要看的房子是什么性质土地的。40年和50年商住两用的住宅可以不用房产证复印件，身份证和房屋租赁合同就可以申请营业执照。但70年产权的住宅，申请相对来说程序比较繁杂。

“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。

纯住宅办公申请程序：征得居委会同意或者业委会同意；填写申请，做公示；公示时间为10天，期间没有住户反对就可以；居委会或者业委会盖章通过，有的地方还需要街道办事处去办理；办理公司的营业执照。

一、商住两用房生活成本高

1、商业用水用电

商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。

2、无法签入户口，没有学区划分

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

3、存在安全隐患

目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。

4、隐性成本高

商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《民法典》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

二、商住房有什么缺点？

（1）商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

（2）商住两用房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

（3）商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可商也可住，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等

（4）商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年，住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而非住宅建设用地土地使用权，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

（5）商住两用房税费高，出手成本高。商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4％，而普通住宅转让契税为2％（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。

（6）商住两用房贷款受限。商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50％左右，远高于首套普通住宅的30％，贷款利率为普通住宅的1．1倍，且不能申请公积金贷款。