关于企业收购兼并中的土地使用权

无论是资产收购还是企业兼并，在企业的购并活动中均会涉及到土地问题，而客观上由于我国有关土地方面的法律法规较为复杂且政策、规章作经常性的调整，而土地使用权取得又分为国有划拨、出让、批租等方式，若收购农村集体企业，还涉及到农村集体土地等等，所以土地处置常常成为企业收购兼并中最棘手的难题之一。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第23条、24条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附属物所有权随之转移;土地使用者转让地上建筑物、其他附属物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。同时法律又规定，只有出让性质的土地使用权才能转让，因此，对于企业购并活动中的资产收购而言，涉及房屋、建筑等不动产的，一般都要对该收购资产所涉土地使用权办理出让手续，补交出让金。根据1998年国家土地局颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》中第6条规定国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。而对于企业购并活动中采取兼并方式或进行部分资产收购后作为投入对该企业进行改制的，则区分不同情况存在土地使用权出让、保留国有划拨和国有土地租赁三种方式。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第5条规定，非国有企业兼并国有企业的，应当采取出让或租赁方式处置。第8条中规定国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有企业生产企业的;在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业，则经批准土地使用可以采取保留划拨方式处置，但保留划拨用地方式的期限不超过五年。

需要指出的是，今年初国土资源部下发的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中对土地使用权的处置又有了一些新的规定，进一步明确为支持和促进企业改革，企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用，改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用，而且企业改制时可根据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。因此，对于企业之间的收购兼并来说，以股权收购或企业兼并后进行改制的，被收购或兼并的企业仍可按上述规定方式使用土地。