在商品房买卖合同中，开发商负有两项主要合同义务：一是交付房屋，二是将房屋所有权转让给买受人。在房屋交付引发的纠纷中，逾期交付的认定更难处理，特别是在房地产市场部分和阶段性调价期间。商品房价格居高不下事关当事人利益。在这种情况下，开发商无视善意和傲慢，但也有不少购房者肆意拒绝和维权。

房屋交付义务的履行不能“一战完成”，而是由多个阶段组成，从开发商向买方发出交付通知开始，接着是买方的验房和开发商对买方提出的质量异议的解释，最后是实际（或拟）履行双方交接完毕。在上述阶段，不仅有开发商可以完成的内容，还有需要买方协助的部分。因此，要判断开发商是否逾期，就要分别考察各个阶段。根据交付义务的履行阶段，细化相应的判断规则，不仅可以引导买受人合理维权，而且对维护房地产市场的正常交易秩序具有重要意义。有鉴于此，笔者根据上述交付行为的阶段，总结出此类案件的三步裁判规则，即：第一步是审查开发商是否交付了通知。

延迟交货本质上是延迟交货。迟延履行，是指债务已经达到清偿期限，可以履行，但由于债务人的原因不能履行的行为。构成迟延履行的，应当符合下列条件：一是债务有效；二是债务履行期届满，债务人可以履行，但不履行；三是债务人无正当理由不履行。因此，如果合同合法有效，判断是否构成迟延的标准是卖方是否处于不履行状态，不履行是否有正当理由。

如上所述，开发商交付义务的履行从交付通知开始。交房通知意在表明开发商已开始交房。送达通知是一种具有法律性质的事实行为，即无意思表示即可产生法律后果的法律事实。只要开发商按照债务的目的行事，与债务的内容相适应，就有其效力。它不以债务人或债权人的清偿义务或接受意思表示为有效要件。根据上述迟延履行要件，开发商未在约定时间内发出交付通知的，构成逾期交付，应当承担逾期交付的违约责任；反之，应当审查买受人拒绝时是否提出异议。

第二步：检查买方是否提出了拒绝的具体原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人无正当理由拒绝接受出卖人书面交付通知的，房屋毁损、灭失的风险，自合同确定的交付使用之日起，由买受人承担书面交货通知，除非法律另有规定或双方另有约定。”。

对这篇文章给出了否定的解释。买受人有合理理由拒绝接受的，开发商的交付义务尚未履行完毕。这显然属于不履行上述迟延履行要件，即构成迟延履行。根据日本民法通论，如果债务人提出的履行与合同不符，如果事后仍有履行的可能（追偿的可能性），可以将其视为迟延履行原债务，并将其视为迟延履行的不规范行为。同样的观点也被采纳。在这种情况下，尽管开发商可能构成延误，但买方在拒绝时应给出具体理由。买受人收到开发商的交房通知后，未当场验房，事后以房屋质量问题为由要求开发商承担逾期交房责任的，或者未说明具体原因而拒绝验收的，视为该房屋已交付。买受人要求开发商承担逾期交房责任的，不予支持。相反，如果买方提出具体的拒绝理由，则应审查买方的拒绝理由是否合法。

第三步：检查买方拒绝时给出的理由是否合理。在商品房买卖合同中，出卖人有义务对买受人提出的质量异议作出解释。如果买受人在拒绝接受时提出具体理由，开发商认可买受人提出的质量异议，并愿意（或实际）修复后重新交付，则意味着双方协商改变了交付时间，并认为买方有正当理由拒绝。此时，开发商有义务再次通知。通知时间晚于商品房买卖合同约定的交付时间的，视为开发商逾期。如果买方不愿意接受交货质量，买方对交货质量的异议取决于买方是否愿意接受质量缺陷。根据房屋是否符合交付条件的认定标准，结合商品房买卖合同范本和法律规定，商品房买卖合同中的交付条件必须同时具备以下两项：，交付的房屋符合交付条件和标的物本身的具体规定。约定的交付条件通常包括取得建设工程竣工验收记录证明文件、取得房屋测绘报告、在示范文本中开通气、水、电、路等。交货时必须满足上述条件。

双方就标的物本身达成的具体协议也应在交付时提供。二是交付房屋不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的缺陷。买主买这房子作住宅用。如果缺陷足以影响目的的实现，则交付行为对买方而言是无意义的。

如果买方在拒收时提出的质量异议属于上述不符合交付条件的缺陷，应视为开发商构成逾期交付；否则，应视为开发商不构成逾期交付。