出卖人已经按照约定收受购房款的认定-法师兄

出卖人已经按照约定收受购房款的认定

来源：法律编辑整理时间： 2023-03-17 16:52:13 225 人看过

有观点认为，根据国外立法例，预约合同转化为本约合同无需附加实际履行的内容。《解释》之所以规定收受房款，纯为实务处理之便利，即为了便于实务区分预约合同和本约合同，因此只要出卖人实际收受了购房款，不管该款项是全部购房款还是部分购房款，甚至是定金，都可以认定为出卖人已经按照约定收受购房款。也有观点认为，《解释》对可视为商品房买卖合同的预约合同采取了严格的限定，只有在合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，且已经实际履行的情况下才能转化。因此，只有在买受人支付了全部购房款，而出卖人已经实际收受的情况下，才能转化为本约。

笔者认为，出卖人已经按照约定收受了购房款，不仅指收受了全部购房款的情形，也包括收受了部分购房款的情形，但不包括收受定金的情形。原因是：定金不能认定为购房款。一般情况下，定金在双方签订本约合同后转化为购房款，而在只签订预约合同的情况下，双方尚未签订本约合同，定金尚未转化为购房款。出卖人是否按照约定收受了购房款应当根据约定的付款方式的不同而确定不同的标准。

商品房买卖合同中，买受人支付购房款的方式有三种：一是一次性付款方式，即买受人在约定的时间内一次性支付全部购房款的方式；二是分期付款方式，即出卖人将房屋先交付给买受人，买受人在约定的一定期限内分期支付购房款的方式；三是按揭贷款方式，即买受人在支付首付款后，以向银行申请个人住房按揭贷款，通过银行按揭贷款支付购房款的方式。对于一次性付款的，出卖人收受了全部购房款才能认定为按照约定收受了购房款；对于分期付款的，出卖人收受了第一期购房款即可认定为按照约定收受了购房款；对于按揭贷款方式付款的，出卖人收受了首付款即可认定为按照约定收受了购房款。

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