【租赁合同纠纷】集体土地租赁合同纠纷案代理词

集体土地租赁合同纠纷案

二审代理词

尊敬的合议庭：

云南XX律师事务所接受上诉人的委托，指派我担任其的二审诉讼代理，依法出庭履行代理职责，现结合本案的事实与相关的法律规定，发表如下代理意见：

一、关于上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》是否违反了法律强制规范的问题。

1、《土地管理法》第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，而该规定属于强制性规范，任何单位、组织、个人均必须遵守。这是我国对不可再生的土地资源所作的特别保护性规定。当然，作为本案的被上诉人也必须依法申请使用国有土地。该条也作了可以使用农民集体所有的土地的情形。但此除外规定是作了特限制规定：

一是兴办乡镇企业和村民建设住宅的情形，而该情形是有着特别限制条件：即只能是本集体经济组织农民集体所有的土地，强调的是兴办的乡镇企业和村民与土地的所有者必须是同属于同一个集体经济组织，即：兴办的乡镇企业和村民均不得使用其它集体经济组织的农民集体所有的土地。

二是乡(镇)村公共设施和公益事业建设，该种情形则没有特别限制，即只要经依法批准，就可以使用农民集体所有的土地，并没有强调必须是本集体经济组织的农民集体所有的土地。

而在本案中，被上诉人系是由三自然人投资成立的私营性质的有限责任公司，并且三自然人均不属于上诉人的村民。被上诉人并不属于集体企业、更不属于上诉人兴办的乡镇企业。而上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》项下的土地系上诉人农民集体所有的土地，而被上诉人不符合使用拥护第九小组这一本集体经济组织的农民集体土地的条件，即被上诉人不能依照《土地管理法的》的规定取得合法的用地手续，因此双方所签订的合同的内容明显违反了土地管理法的强制性规范。

2、根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”规定，本案争议的合同亦是违反法律强制性规范的规定。

一是双方所签订的《场地有偿使用合同》系转租而形成的合同，而原合同中第三人与上诉人的合同约定的土地用途系建仓库、房屋等非农业建设，明显属于土地管理法明确禁止的。当然基于法律禁止的权利义务转让而形成的合同根本不具备履行的法律基础。

二是被上诉人本身系从事规模性屠宰建设，根据关于规模化养殖用地是否列入非农业建设用地的批复[国土批(1997)109号]规定：国家对非农业建设用地实行严格管制，其根本目的在于保护耕地。规模化养殖业用地不属于种植业用地，一般占地面积较大，且系在地面营造建筑物使原土地条件难以恢复。此类用地应参照非农业建设用地管理。

规定，被上诉人不管是转租还是直接租，其均违反了国家法律的强制性法律规范的规定。

三是本条除外的规定的前提是“依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，而本案中，第一、土地承租人权利义务的转让;第二、转让人并没有取得建设用地的合法手续;第三、转让人并没有发生破产、兼并等法律除外的情形，更重要的是该宗土地从来就没有取得过土地管理部门的最终批准手续

3、基于上述事实及法律规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。

二、被上诉人是否可以通过以完善手续的方式取得合法用地手续问题。即被上诉人能否实现《场地有偿使用合同》的合同目的问题。

1、某人民政府《关于整顿土地市场秩序完善建设用地手续的通告》的规定，双方所签订的《场地有偿使用合同》虽可列入历史遗留问题，但由于被上诉人的性质决定了被上诉人本人亦根本无法取得合法使用该宗土地的法律手续，亦不可能实现使用土地的目的。

一是《通告》明确规定了完善用地手续的总的原则及根本性的规定，即：

(1)使用的集体建设用地只能是村镇建设用地和法律允许使用的集体建设用地的两种情形;

(2)其余单位和个人用地只能使用国有土地。

二是完善手续的方式为两种：(1)将符合相关规定的集体征为国有的方式使用地者的用地手续合法;

(2)、对符合法律允许使用集体建设用地的土地完善集体土使用权手续。

三是被上诉人均不符合以完善手续方式取提合法用地手续的情形：

(1)、双方所签订的合同系土地租赁合同，其本身并不改变集体土地集体所的法律属性，并且上诉人及村民亦不同意将土地征为国有。土地征收(新修改的土地管理法将征用修改为征收)系国家行政行为，被上诉人系平等民事主体，其民事行为不可能产生强制上诉人卖地的法律后果。

(2)被上诉人并不属于集体企业、更不属于拥护第九小组的村办企业。根据《土地管理法》第四十三条的规定，被上诉人不属于法律允许可以使用上诉人即拥护第九小组这一本集体经济组织农民集体所有的土地的情形。且《土地管理法》第六十条的规定的前置条件是：农村集体经济组织本身兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等方式共同举办企业，即主体必须是农村集体经济组织本身。即被上诉人不符合使用上诉人这一农民集体的有土地的法律规定条件。当然也不可能取得合法的集体土地使用权。

(3)上诉人是否可以帮助被上诉人取得合法的土地使用权手续问题：

第一、上诉人同意将土地由国家征收时可以，但其本身不符合合同的目的，上诉人也不同意，合同本身也没有确立上诉人承担必须出卖土地的义务。

第二、如果上诉人出具假证明称被上诉人系上诉人成立的企业时可以。法律是否支持或强制上诉人造假以骗取合法手续，回答当然是否定的，但一审判决确认的结果却导致上诉人必须造假的法律后果。

三、关于对违反法律、行政法规的强制性规定的合同如何的处理问题。

一是法院审理合同纠纷案件，无论提出什么样的诉讼主张，均必须依法审查合同的法律效力，对无效的合同应当依法依职权判决合同无效。

二是合同被宣告无效后，合同对任何一方均无法律约束力，上诉人没有继续履行合同、承担违约责任的义务。即上诉人不负有继续将土地交付予被上诉人使用的任何义务。

三是合同签订后，双方并没有履行合同，被上诉人并未在土地上进行投资，该宗土地的现状与签订合同时的状况完全未改变，并且只向上诉人交付了45000元的租金(NO.0325308号发票的金额是两块土地租金金额)，此外被上诉人并没有向上诉人支付过任何其它费用。被上诉人所提供证明已实际投资使用的土地系另外的地块，与本案无关。

四是被上诉人主张其它所谓损失不属于本案的审理范围。因为：(1)被上诉人称所谓损失，并没有事实和法律上的依据;(2)被上诉人在一审仍至二审中均没有提出明确的反诉的诉讼主张，二审法院不应对此进行审理，更不能以无效合同约定的内容为依据进行审理。