专有部分所有权,简称为专有权,是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所有权客体的部分。《民法典》第272条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”该条对建筑物区分所有权的专有部分所有权作出了规定,专有部分所有权的特点在于:
1、专有部分所有权具有所有权的效力。《民法典》第272条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。这就表明,专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能,包括占有、使用、收益和处分,从这个意义上说,专有部分的所有权本质上仍然属于所有权。专有部分的所有人对其专有部分享有完全的占有、使用、收益和处分权,某一专有权人在出售其专有部分时,其他权利人不享有优先购买权。专有权人也享有基于所有权产生的物权请求权。
2、专有权的客体具有特殊性。一般所有权的客体是特定的动产或不动产。而区分所有权中专有权的客体不可能是独立的不动产,而只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”,具有空间上的统一性和封闭性。通常,专有部分所有权的客体都位于建筑物之内,业主的专有部分的所有权,主要是对建筑物内的财产享有所有权。在特殊情况下,规划确定某块绿地属于特定的业主所有,也可以作为专有部分所有权的客体。
3、专有部分所有权在行使上具有特殊性。专有部分所有权,尽管具有一般所有权的效力,但它又不完全等同于一般的所有权。因为区分所有和独门独院的房屋的所有权不同,在独门独院的情况下,所有人是单独生活,其行使所有权一般不会威胁到其他建筑物的安全,一般也不会影响其他人的生活。但是,在区分所有的情况下,某一业主是和其他众多业主一起共同生活,形成一种住宅所有人共同体,因此其行使专有部分的所有权直接关系到其他业主的利益。所以,在法律上有必要对专有部分的行使作出更多的限制。这也是专有部分所有权不同于一般所有权的重要特点。
4、专有部分的所有权居于主导地位。尽管业主享有的建筑物区分所有权,是由多种权利构成的,但在各项权利中,专有部分的所有权居于主导地位,其他权利都是由专有部分的所有权决定的。基于专有部分的所有权,才决定了共有部分的持有份比例,决定了共有权中的使用和收益范围,决定了在行使共同管理权时管理权的大小。所以,专有部分的所有权应当在各项区分所有权中居于核心地位。
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