1、前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。

2、事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实。

合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。

3、成立事实物业服务合同，物业管理费应继续按原约定标准支付。

物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，未重新签订物业服务合同，但业主仍接受物业公司管理和服务的，双方成立事实物业合同关系。在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到物业服务公司提供的物业管理服务质量、服务品质并未发生变化，按照《物业管理条例》第四十一条规定的费用与服务水平相适应的原则，业主应继续按照原物业管理服务合同约定的标准支付物业管理服务费为宜。

一、事实上的物业合同服务关系案例分析

案情介绍：

王某玮系某小区房屋的所有权人。2004年7月15日，王某玮入住其购买的上述房屋，同日与A公司签订了《物业服务合同》，合同第二条约定：物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2．6元向业主和物业使用人收取，该合同期限自2004年12月15日至2008年12月14日。

原告A公司曾于2011年向法院，要求王某玮支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8763元、支付2008年3月8日至2011年3月7日的车位管理费5400元、支付2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241．5元、支付物业费、车位服务费逾期付款滞纳金1842．91元。被告为证明原告服务不到位，向法院提交照片三张。A公司不认可照片所证明的内容。被告以双方之间不存在物业委托关系，原告物业服务不达标为由不同意按照原告要求标准支付物业相关费用。2011年5月26日，xx市xx区人民法院做出裁判，判决王某玮向A公司支付物业费8762．99元、车位管理费1385元、冷水费241．5元，驳回了A公司的其他诉讼请求。王某玮不服该判决，上诉至xx市第一中级人民法院。2011年9月20日，xx市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。

法官认为：A公司在某小区尚未成立业主委员会的情况下，接受物管会的委托负责该小区的物业管理工作，双方签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主具有约束力，双方合同期满后，因该小区未成立业主委员会，该小区物管会业已不存在，A公司继续对该小区提供了物业服务工作，大部分业主承认并接受了A公司提供的物业服务，业已缴清了物业费，而原、被告之间虽未签订物业委托服务合同，但被告实际上获得了原告为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，被告以双方为事实物业管理关系为由拒交物业管理费缺乏事实和法律依据，应向原告交纳其所拖欠的物业服务费用。

律师分析：

物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业主委员会，以业主委员会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。