2016年3月，市民王先生买了一套二手房。4月初，他拿到了房产证和契证，房子过户成功。但就在一周后，买卖双方去过户土地证时发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在2016年3月4日过期了。

在大家的印象里，土地证就是70年啊，怎么会只有20年?而且，双方在交易过程中都没有注意看土地证上的期限。

20年期限怎么来的?

土地证过期的情况，在老小区中并不少见。共两种情况：

一种情况是，小区的土地原本属于国有划拨，无需缴纳土地出让金。后来部分房子出现买卖，并在办理过户手续时，由国有划拨转为国有出让。由于历史政策的原因，部分住户选择了不同的使用期限，签订了20年、40年、50年不等的土地出让金。

还有一种情况，上世纪80、90年代，国家收取土地出让金的做法刚刚开始。房地产开发公司为了缓解资金压力，普遍没有缴足70年年限，可能只付了20、30或者50年的土地使用金。

案例中这套房子，以前是国有划拨土地，是职工住房，属于第一种情况。

买家进退两难

买家王先生现在的尴尬是，想退房，但房子已经过户了，退不了。同时，仍处于银行资金监管阶段，三证办不下来，房款就会一直冻结，买卖双方都拿不到。处于“房也退不掉，钱也拿不走”的两难境地。

怎么办：再交30万土地出让金

根据《民法典》第359条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。

如果土地过期，只能中心审批新政。按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。

流程是先经土地价格评估，取得这套房的楼面评估价(大约6000元/平方米)，再按照房产证上的建筑面积(该套房为50余平方米)，两者相乘，得出土地出让金金额(大约是30万元)。

买二手房注意事项

核实卖方身份;

到房管局查验卖方房产证;

选择正规的、信誉度高的中介机构;

卖方身份证与房产证上房屋所有人一致;

购买公房或经适房，需卖房人提供上市交易批准书;

对房屋质量及其他配套主设施的审查;

关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中;

以下房屋不能购买：

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;

被人民法院或行政机关依法查封的房屋;

属违法或违章建筑的房屋;

存在产权争议的房屋。