（一）具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：

1、房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的。

2、房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的。

3、商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的。

4、物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的。

5、业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，起诉前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的。

6、物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的。

7、其他违反法律或行政法规强制性规定的。

（二）合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。

（三）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：

1、经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的。

2、经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的。

3、未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在起诉前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。

对于许多仅仅是某些条款不具备或不明确的合同，通过解释的方法或根据法律的补缺性规定努力促使合同成立，达到鼓励交易，减少财产损失和浪费的目的。

《民法典》第一百五十七条【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

一、物业并购合同怎么写

收购双方进行洽谈，达成初步收购意向。接着就是准备好相关的资料，因为这个时候收购方会自行或委托律师、会计师开展尽职调查目标公司。没有问题的话就开始正式谈判了，签订收购协议或股权转让协议。最后就是进行股权交割及变更登记，需要做的有办理资产、经营管理权转移手续，办理工商、税务变更登记手续，如果需要报批的话办理相关的报批手续。

二、物业公司的主要职责

（一）物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理。

（二）物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等。

（三）物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等。

（四）物业管理安全：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。

（五）就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。