商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房末办理房地产权属初始登记，取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，井向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。

目前外销商品房可以试行预租，但须取得房地产管理局同意预租的批准文件。

外销商品房《预租协议》应经公证处审定并向市房地产交易中心进行登记。

预租商品房竣工验收合格取得房地产权证后，应按规定办理《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》生效，《预租协议》即终止。在《预租协议》终止前，承租人不得转租。

一、商品房网签备案与预告登记是一样的吗

显然是不一样的，网签是开发商或中介单位利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并在网上进行公布的行为，用户可通过网签号在网上进行查询往前的进度。备案是开发商在取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与买家签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由开发商向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。网签只是房地产部门的网络化管理系统，并无直接的法律法规进行规定，一二手房都可以进行网签。

二、办理营业执照流程

办理工商营业执照的第一步名称预核准，即决定拟设立的企业名称并办理该企业名称的预核准，目前大部分地区的企业名称预核准均可以在工商登记机关网站上线上进行。名称预核准通过后，即可向工商登记机关提交申请办理营业执照的资料。提交资料时，应确认公司注册地址，并提供注册地址的房产证或租赁合同作为合法使用证明；拟设立公司的高管信息应当填报给工商登记机关作为备案；拟设立公司应有明确的经营范围，经营范围如果涉及需要提前审批的特殊项目的，则需要提前办理审批。目前我国大部分地区申请设立企业时已经都可以在线提交资料让工商登记机关进行预审。在线预申请经过工商登记机关预审核通过之后，就可以按照预约的时间现场递交注册公司的申请材料。线下资料经审核通过后，就会通知领取正式的营业执照。