没有证土地使用权转让是不可行的，取得土地使用权证书是出让合同成立的必要条件，所以必须先有土地使用权才成立。

一、划拨土地上的房屋可以出售吗?

可以。但是必须要经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，且符合土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人、领有国有土地使用证等条件。

划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

土地的取得方式主要有租赁、入股、授权经营、出让、划拨等几种。

而划拨土地在国家征用时，没有土地补偿费用。出让土地上的房屋转让时，土地证直接更名即可，只需交纳0.5元/平方米的手续费，无需交纳土地出让金。另外划拨土地证的房屋在二次交易的时候，如果做个人抵押按揭时需要担保，但出让的土地证就不需要。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。不符合一定的法律条件，不得转让、出租或抵押。

另外，转让划拨土地未经批准的行为无效。划拨土地转让应具有批准权的人民政府审批公文，具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，具有国有土地使用证、缴纳土地使用权出让金同时签订书面转让合同。

合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。

二、老式私有宅院的土地使用权怎么获取的

一般来说，“老式私有宅院”的土地使用权是以划拨方式取得的。根据有关规定，这类房屋作为二手房上市交易须满足两个条件：

一是房屋所有权已经得到有批准权的(一般是区县一级)人民政府批准出售；

二是如果属于非居住用途的，还需与区县土地局签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金；若仍用于居住的，虽不需签订土地使用权出让合同，但要缴纳土地收益金。

满足上述条件，房屋所有人才可以取得土地使用权和房屋所有权证书，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此类房屋时，应对上述条件如何实现有所约定，以保证交易的合法进行。

三、房产纠纷处理应当掌握的证据有哪些

由于收集提交案件证据，对自己主张的成立与否有着决定性的影响。因此根据案件的不同需要提交的证据也有所不同，具体如下：(一)合作建房纠纷1、提供合作建房的书面合同及补充协议等证明材料；2、出地一方的合作者应提供土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料；3、出资一方应提供出资数额、资金到位时间等证明材料；4、提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料；5、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。(二)商品房合同纠纷1、提供商品房预售合同或销售合同；2、预售方应提供以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照；3、提供预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料；4、违约一方的违约事实及应承担违约责任的证明材料。(三)土地使用权有偿出让、转让合同纠纷1、提供土地使用权有偿出让或转让合同书；2、提供土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等；3、转让土地使用权的，应提供有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料；4、提供有偿取得土地使用权证书；5、违约一方的违约事实和应承担违约责任的证明材料。(四)房屋拆迁纠纷1、拆迁人应提供依法取得的房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料；2、拆迁人委托拆迁的应出具委托拆迁合同书；3、被拆迁人应提供被拆迁的合法建筑的面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料，被拆迁人的家庭人口、年龄等户籍证明材料；4、拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等；5、不能签订书面拆迁协议的原因、理由及强制拆迁的证据保全材料；6、违约一方的违约事实及应承担的违约责任的证明材料。