商品房预售合同再转让的行为特征

1、预售合同债权转让无须事先征得出卖人同意。

2、买受人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得出卖人同意。

3、买受人没有履行预售合同的任何义务时，买受人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。相关内容“”预售商品房再转让的风险及防范措施

（一）在房地产预售过程中存在诸多风险，为明确几种交易环节所出现的问题，把以下现象共同商榷。

1、警惕预售宣传陷阱，一些不法房地产商及恶意炒房者在办理转让手续时，一般都许诺所预售房屋有优美的环境、高尚的品位、完美的配套设施、周全的物业管理。受让人接收所购的房屋后才发现实际情况与承诺大相径庭，配套迟迟难以落实，物业管理更是质价不符。受让人为此讨“说法”时，房地产商往往以合同中对此并未约定或已合同再转让为由推卸责任。因此，受让人在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料，了解买受人为什么匆忙另行转让。

2、认清预售再转让合同中的“猫腻”，在建商品房必须达到一定的工程进度、具备一定条件、依法取得预售许可证后才能预售。而个别房地产商为了抢占市场，在根本步具备预售条件、甚至在建设用地尚未动迁的情况下，就要求买受人交纳相当额度的定金。房地产开发商如果最终不能获得预售许可证，买受人了解情况后急于推卸包袱，甚至赔付差价转售第三人，则签定的合同就不具有法律效力，而合同的无效是由房地产商的过错所导致，但受让人却对此知之甚少，致使再转让行为极易陷入一个进退两难的怪圈。

（二）目前，对于预售商品房再转让并没有法律上明确的规定，认为至少应当从以下几点加以防范。

1、提高再转让条件，全面推进网上备案登记和查询制度。既然房地产管理法要求商品房预售合同报房产管理部门和土地管理部门登记备案，那么，转让预购商品房也应办理变更登记手续。一旦在互联网上建立了该楼盘的公开信息查询网页后，并要求开发商必须在售楼现场提供网上查询系统，签订再转让合同与网上联机备案同时进行，有效地阻止“一房多卖”“恶意转让”的不法行为。

2、聘请专业人士，提供法律服务。商品房交易，在许多国家和地区都被认为是一个重大的法律行为，为寻求保护，买受人通常聘请房地产业专家、律师等专业人士介入购房行为，以完善相关手续。特别在当前金融危机尚未结束的复杂形式下，购房是人生中一大消费重锤，如果草草行事、盲目签订购房合同，在产生纠纷时后悔不已。