地下车库的产权归属问题

目前而言，地下车库分为三类：

一是按建设用地规划许可证载明的规划用途建造的车库，

二是由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的车库，

三是利用人防工程改造的车库。

第一种情形下，地下车库单独由开放商投资建造，其享有所有权;第三种情形下，依据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程遵循“谁投资、谁使用、谁收益”原则，开发商经过有关部门审核将人防工程建成地下车库，它只享有使用权，国家享有所有权。实践中，争议最大的是第二种情形，开发商开发楼盘向购房者出售，车库是否附随房屋一同转让的问题，特别是双方在房屋买卖合同中无约定或没有明确约定的，业主、开发商各执一词，分别主张所有权，出现率车库产权不清的复杂情况。

结合建筑物区分所有权制度分析地下车库的产权归属。建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物从结构上区分为由各个所有人独立使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分。假设地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，形成专有权，其权利归属于区分所有权人;假设地下车库是建筑物区分所有权的共有部分，形成共有权或依据约定数个区分所有人享有的排他性、独占性的专有使用权。地下车库属于专有部分，则再进一步区分是开放商还是业主享有所有权;地下车库属于共有部分，则断定业主对地下车库享有排他性的权利，开发商不是所有权者。可见，判断地下车库属于专有部分，共有部分，有利于正确辨别地下车库的权属。要成为专有部分的客体必须具备如下的条件：

(一)具有构造上的独立性，各个建筑物的构造上可以被区分开，与其他部分完全隔离，以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分的标志;

(二)具有使用上的独立性。建筑物被区分后，各个部分可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可使用;

(三)通过登记公示表现出法律关系的独立性。

地下车库虽非全部用壁，仅仅是三面有壁，在入口处设横杆遮断，可以明确与房屋区分开，具备构造上的独立性;它是用来存放车辆，不必借助房屋才可使用，即使地下车库有共用设备如排水口等，因为共用设备系一小部分，不妨害所有权人的使用;至于登记仅是法律关系上的确认，只要地下车库具备区分构造、使用上独立的特征，就成为建筑物区分所有权的专有部分。因此，地下车库是建筑物的专有部分，与房屋不是主从物的关系，其产权可能属于开发商所有，可能属于业主所有。