物业管理行业收费长期以来始终在计划经济的影响下，存在行政制度的影子，真正市场化将会是一个漫长的过程。尤其是《劳动合同法》实施之后，物业服务企业的管理成本明显上升，加上适逢房地产行业的冬天，物业管理行业的运作难度加大，物业服务企业亏损面扩大的问题会进一步加剧，企业将为降低成本而裁员，造成服务质量下降，引发业主的不满，影响物业管理和谐氛围。为此，物业管理行业应提倡合理优惠,公平税赋。

营业税税率偏高

2008年伊始，公平税负成为中国企业界最为关切的话题。早在1993年11月，国务院第十二次常务会议通过了《中华人民共和国营业税暂行条例》，并于1994年1月1日起施行。其中，对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业的营业税税率核定为3％，服务业核定为5％。物业管理行业归服务业的范畴，因而对物业服务收入按照5％的税率征收营业税。

执行结果按照国家税务总局企业所得税税源报表统计数据，(参考国家宏观经济数据和《中国统计年鉴》提供的数据资料，对各行业的利润率分地区、多渠道进行了测算)，各行业平均利润率测算结果如下：

相比之下，不难看出，行业利润率最低的物业服务业，却承受着高于其它行业的营业税税率。

营业额全额征税

物业管理服务收入是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。物业服务企业应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入，并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果，计算缴纳所得税。但物业服务企业已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税，根据专业化分工的要求，物业服务企业往往会将某一项或数项服务项目分包给专业公司，应该参照建筑业缴纳流转税规定，以全部物业服务费收入减去支付给分包人的价款后的余额作为物业服务企业的营业额，以此计算缴纳营业税。分包商应交营业税，由物业服务企业作为扣缴义务人汇总缴纳，各分包的专业公司不再就分包项目单独缴纳营业税,避免重复征税，建筑业、广告代理业、旅游业在很多方面与物业管理行业类似，但却可以按扣除分包或支付的其他费用后计缴营业税，笔者认为物业服务企业的行为符合营业税法法条中代理业的规定，应归类为服务业中的代理业，按照代理业计缴营业税。

酬金制下应纳税所得额

国务院2003年9月1日实施了>，规定了物业管理服务收费的形式有酬金制和代理制两种。代理制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金或经理人基金，支付给物业服务企业，物业服务费支付酬金后，结余或者不足时均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。但是，实行物业管理服务酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业管理服务合同约定以外的支出。

根据以上规定，在代理酬金制下，物业服务企业的经营收入应为在物业服务合同中约定的按预收物业服务资金中约定比例或者约定数额提取的酬金，其余支出均为代收代支性质，由物业服务企业在约定的成本支出范围内开支，其所有权属于业主，其结余或亏损并非物业服务企业的经营成果。在这种收费方式下，可以理解为物业服务企业接受所服务区域全体业主委托，在物业管理服务委托合同约定的范围内，利用其社会化、专业化优势，受托招募员工，规划、组织、实施服务，物业服务企业应就其取得的酬金作为企业所得计算缴纳所得税。

缺少税收优惠政策

2008年11月10日国务院公布了修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》，其中对增值税纳税企业进行了一系列的税收扶持，比如对小规模纳税人不再设置工业和商业两档税率，将征收率统一降至3%，这对增值税纳税企业是一个福音。反观作为服务业的物业管理行业，没有任何一项营业税优惠规定体现了对相关企业的扶持发展。物业管理是与国计民生息息相关的配套产业，关系广大百姓安居乐业，最直接，最切身的服务行业，其服务本身面对的就是千千万万的城镇老百姓。而物业服务企业70%-80%的一线从业人员均为农民工或社会再就业人员，从事保洁员、秩序维护员、绿化工、维修工车管员等工种，是极低收入行业之一。在此意义上，物业管理行业是否能稳定和健康发展直接关系到众多的农民工就业与生计的大问题。实际上，物业管理行业安排了大量的农民工和退伍军人从事秩序维护和清洁及操作性工作，实实在在的解决了社会就业压力，但是国家在对待企业解决城镇下岗职工的企业有税收的优惠政策却对解决大量农民工就业的物业管理行业没有税收的扶持和优惠。

不难看出，施行同等营业税税率的金融保险业、广告代理业、旅游业和物业服务业相比，在计税营业额上存在着明显的的差别和多项减免征营业税税收优惠的不同。◇

作者单位：广东宏德科技物业管理有限公司