案例回放

刚毕业没多久的王先生为了结婚买了一套在彭浦新村豪华装修的公房，双方在中介的安排下签订了房地产买卖合同，也按照合同的约定履行了合同，并办理了产权过户手续。可就在几天之后，突然下大雨，房东许先生当时不在房子里，阳台的窗户没关，整整一天雨水不断进来，豪华装修的地板和木制家具全部泡水，部分家电由于进水也无法正常使用。发生了这样状况，王先生知道后立刻找到中介要求退房，经过一番争论，房东不但不退房，而且对此不承担任何损失。

两类风险不同责任

在房屋买卖过程当中，买卖双方必须签订上海市房屋土地资源管理局和上海市工商行政管理局共同指定的房地产买卖合同，而在这份买卖合同中约定房地产风险转移有两种：一种是权利转移，一种是转移占有。由于是在政府制定的格式合同中有这两种方式，买卖双方一般会认为两种都可以，没有关系，就随便选了一个或则不选。案例中的王先生就是没有注意随便选了一个。这两种风险转移的方式法律内涵不同，对买卖双方的影响，产生的责任自然也会不同。

以房产权利转移来说，从法律内涵上来说是是指房产权属的转移，即房产权利人从房东名下转到买家名下，而我国房产又实行的是登记主义，即以政府相关部门登记标注为准来确定权利人。而上海市格式的房产买卖合同中对此又有了更明确的约定即：房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外，即将权利转移的时间以交易中心申请过户之日为标准，而不是以产权证办出之日为准。

以转移占有来说。从法律内涵来说是指标的物被交接，占有权归买家使用。以房产来说，即房东将房屋交付给买家使用，把钥匙交给买家，允许买家占有使用该房屋。

两方面约定买卖双方

权利转移和转移占有，归纳起来就是在两个方面对买卖双方进行约定：

一、就房地产风险责任的约定：

让买卖双方选择房地产风险责任自该房地产权利转移或转移占有之日起转移给乙方(即买家)。所谓风险是指如房屋发生地震、火灾、水宅等风险灭失或有损失等。如买卖双方选择权利转移之日起风险转移则意味着从双方前往交易中心办理产权过户申请当日，房屋一旦发生任何的风险灭失，如失火等，则损失由买家承担。而这个时候可能买家尚未拿到房屋，房屋尚在房东的掌控之下，甚至还由房东在使用，但不论实际情况如何，只要双方的合同中已作此约定则房子一旦发生风险就由买家承担所有的风险损失。还不要说如果房东如因其他纠纷在过户后被法院查封拍卖之情况。就我国现有规定，在买家是善意第三人，房屋产证已办出的情况下，如原房东方有纠纷需要冻结财产，不大会对该房屋进行查封拍卖。但除此之外，产证尚未办出时，即使已经过户，仍可能因原房东的原因被查封拍卖。所以如果选择权利转移就转移风险就意味着可能要为还不是自己的房子承担20多天的风险。

二、就有关物业管理费、水、电、煤等费用支付的约定：

在格式的上海市房地产买卖合同中单独以附件四的形式对这些费用进行约定：即买卖双方可以选择在权利转移或转移占有这两个点来区分上述费用由谁承担。一般的消费者对此都没有什么概念，也是随便选一个。其实在现在的二手房交易中，大多房东是要等到买家支付所有房款后才将房屋交给买家的，有些甚至要求延迟交房，这样的情况如果选择权利转移时为费用分割点就意味买家要为房东多承担一段时间的水电等房屋消耗费用，没有必要，完全可以选择转移占有时为双方费用的分割点。