一、商品房买卖合同主要包括哪些内容

商品房买卖合同主要包括以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式；

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法；

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

二、审查商品房买卖合同要注意什么

（一）、注意审核土地使用权是否存在抵押

购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，可能对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

（二）、仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件

商品房开发的法定手续包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。

（三）、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序

（四）、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的

三、商品房买卖合同补充协议风险点审查

合同审查的方法有多种，这里探讨一种方法，我们姑且称之为“风险点比对法”。它的基本逻辑在于，在审查某种特定类型的合同时，审查者用逐项排查该类合同中的主要风险点的方式，完成合同审查，使得该次交易更安全。

风险点一商品房买卖合同补充协议背景风险等级：核心

1、因房屋预售合同需要在房管局备案，故均属于格式合同，开发商仅能以补充协议的形式将利益最大化。

2、各地房屋预售合同版本及条款不一，但实质内容基本一致。

风险点二合同签订的告知事项风险等级：常规

1、甲方应明确向乙方出示了各种证件资料，并对房屋所在地现场及周边环境予以认可。

2、双方均应明确送达地址，若因送达地址导致无法联系、无法验房交房等情形发生，应约定导致无法送达方承担的相应责任与后果。

3、任何一方无正当理由均不得终止合同，否则应当约定的违约责任。

风险点三按揭贷款的办理风险等级：核心

1、应约定按揭贷款的办理期限。

2、应约定购房人主动提供办理贷款需要的资料及征信材料，主动配合贷款银行办理各项手续。

3、若因个人征信问题导致贷款未能审批通过的，则应由购房人自行补足差额。若无法在规定期限内补足差额的，视为乙方违约并承担一定比例的违约责任。

风险点四按揭贷款的偿还风险等级：核心

1、应约定购房人按时偿还按揭贷款，防止出现逾期及断贷情形的发生。

2、若因购房人原因导致甲方承担了还款责任的，则甲方有权收回房屋并由乙方承担违约责任。

风险点五交房及验房风险等级：常规

1、因乙方原因导致贷款延期的，则交房期限顺延。

2、因乙方其他原因导致交房延期的，甲方不承担任何责任。

3、交房时若购房人认为存在质量问题，则甲方承担维修责任，但不影响办理交房手续，购房人自甲方交付之日起承担相应的责任。

风险点六面积差异处理风险等级：次级

1、根据实测面积，以合同单价作为计价依据多退少补。

2、若需购房人补足放款，应约定在一定期限内补足，未在约定期限补足的需承担一定的违约责任。

风险点七基础设施及周围环境风险等级：次级

1、可约定项目属于分批分期开发，基础设施配套亦需要分批分期建设，投入使用的具体时间根据甲方的项目进度自行决定，防止乙方据此追责。

2、若因其他分批分期建设的项目影响已建成房屋的使用的，则乙方表示理解并放弃追索权。

风险点八不动产权证的办理风险等级：核心

1、根据项目的进度，产权证书办理受多种因素的影响，故应约定宽松的办理期间，且可约定办理产权证书的主体责任在乙方，甲方全力协助。

2、若因乙方未足额缴纳或未缴纳相应的费用导致无法办理证件或延期办理的，甲方不因此承担任何责任。

风险点九质量保证风险等级：次级

1、若因房屋质量问题发生争议的，为便于解决争议，则建议明确委托第三方鉴定机构作为初步的争议解决机制，若属于主体质量不合格的，为防止出现大范围的诉讼及赔偿等，可约定直接退房，将风险控制在一定范围内。

2、若不属于主体质量责任，则可以约定维修责任，但若因乙方拒绝进入房屋的，则责任由乙方自行承担。

风险点十关于公共部分的使用权及收益风险等级：常规

可明确由物业公司统一管理，收益提取一定比例的管理费后作为业主共同财产。

风险点十一可能影响房屋使用的情形风险等级：次级

1、应约定由于规划、设计原因，可能会发生部分设施、设备产生噪音、辐射、灰尘、气味、震荡、光照等，购房人签署本协议视为认可或接受。

2、相邻项目或本项目分批建设施工对房屋的影响应被购房人充分考虑并予以理解，不得因此追究甲方的任何责任。

风险点十二前期物业服务风险等级：核心

1、前期的物业服务由甲方选聘，购房人对此无异议，并遵守《前期物业管理服务协议》，并应明确相应的物业费收费标准。

2、上述管理规定及缴纳费用的标准同样适用于地下室、车库等部位。

风险点十三房屋的使用及协助义务风险等级：次级

1、房屋投入使用后应遵守临时业主公约和物业管理规定，不得擅自拆除、改变房屋的承重结构。

2、在未经许可的情况下，不得私自封闭阳台。安装防护装置、设施或进行其他施工行为。

3、在涉及相邻或其他业主的房屋使用时、保修、检修时，由物业公司制定的施工单位进入房屋时购房人应予以配合。

风险点十四房屋的坐落信息风险等级：常规

1、房屋的楼号、房号信息均为暂定，最终以主观部门的审核批准信息为准。

2、楼号、房号信息变化的，房屋的实际位置不变。