开发商退房款一般需要十五日。买房人应当向开发商提出退房、发出退房通知，开发商应当在十五日内退还买房人房款并与贷款银行解除或者终止合同；双方签订的合同中有对于退房款时间有明确约定的，从其约定。

一、买了房子想退房如何处理

1、买房人发出退房通知。买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。2、15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。

3、开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。

二、退房违约金申请方法有哪些

（一）写《退房申请》，明确违约金的数额或者违约金的计算方法；

（二）如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中：

1、明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，

2、明确什么时候退购房款，

3、明确相应的违约责任；

（三）在拿到退房款之前保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

三、购买新房退房违约金是多少

购买新房退房违约金是多少，要根据具体情况而定：

1、付了首付还没按揭要退房，违约金要参照购房合同计算，一般开发商约定的违约金为房款的1%；

2、若双方当事人在签订购房合同时，有约定违约金的数额，按照合同约定办理。

购房合同无效的两种情形如下：

1、开发商无权处理该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形；

2、开发商存在欺诈情形。包括出卖后的期房又另行出卖的，隐瞒房屋被抵押的事实的。

综上所述，购买新房退房违约金的数额，要根据是否有约定来确定，有约定的按照约定办理，没有约定付了首付款的，一般以房款的1%作为违约金。购房合同无效的情形包括开发商未取得无证无售房资质以及开发商存在欺诈行为。