不计算在商品房建筑面积的项目包括：

1、层高在2．2米以下的房屋，净高在2．05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。

3、房屋之间无上盖的架空通道。

4、无柱雨篷。

5、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6、骑楼、过街楼的用做街巷通行的部分，以及房屋底层用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑台、天面上花园、泳池。

8、消防、检修等用途的室外爬梯。

9、构筑物，如独立烟囱、烟道、水塔、储油（水）池

关于商品房建筑面积计算问题！

商品房建筑面积计算一直以来是业主们关心的问题之一，现在我将中华人民共和国建设部建住房［2002］74号文件内容粘贴到此以供各位参考。

关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

建住房［2002］74号

各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门：

为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作，保护当事人合法权益，现就有关问题通知如下：

一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。

二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定，由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。

三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：

（一）房屋层高

计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2．20米以上（含2．20米，以下同）。

（二）外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（三）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2．20米以上的部位计算建筑面积。

（四）不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（五）变形缝

与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

（六）非垂直墙体

对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2．20米以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

（七）楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

（八）公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

（十一）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2．20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

五、本通知自二二年五月一日起执行。

各地在执行中有何问题，请及时告我部住宅与房地产业司。

中华人民共和国建设部

二二年三月二十七日