物业管理公司不称心可以更换吗?如何更换物业管理公司?很多人提起物业都是“满心怨念”,作为业主,他们有权自己选择物业公司吗?
物业行业的主管部门——建设部及相关政府部门颁布的一系列有关物业管理的法规、政策,对规范物业管理市场,促进健康发展起到了极大的推动作用,使物业管理有了一个“质”的飞跃。
第一,加速业主委员会的建设,发挥业委会的作用。
全国物业管理工作会议上指出:凡新建住宅小区入住率达到50%,旧公房出售达到30%以上的,物业管理主管部门应当及时协调,指导建业主委员会。此项工作已成为物业管理体制的当务之急。
第二,是要引出竞争机制,推行物业管理招投标,一改以前自建自管的模式,宋*华在讲话中明确指出:开发企业在主管部门的指导监督下,在房屋租售前,面向社会公开招标,没有经招投标确物业管理企业的项目,主管部门不得发放预售许可证。
仅此二项政策,便大大的推进了物业管理的市场化进程,这样一来,更换物管企业便一度成为行业的“焦点”,不过现在看来,这种行为随人们观念的转变,已成为行业的正常现象,而且以后会更普遍。
更换物管企业将重点考虑如下几点:
(一)更换程序的合法性小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益,负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团,是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜,要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会,形成决议,使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
(二)取得协调相关方面及中正级三方的支持调和相关单位的关系,包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系,使其尽可能得取得一致性意见,对于顺利更换,尤为重要。中正方的支持主要是指法律顾问,提供法律支持。物管顾问、财务顾问,提供专业支持。政府主管部门,提供政策支持,取得指导、支持,不可忽视。
(三)更换物管企业各方面工作的交接设计物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。
首先应召开产权人大会并做好保密工作,防止过渡期出现管理真空,同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移,使产权人和使用人利益受到损害。
其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办,取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的,如发生拒不交出物业的情况,需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作,精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到最低。
(四)交接内容交接中涉及的内容繁多:设计方案,配套设施,运行记录,外网联络,固定资产,管理费余额及管理基金等等。具体大块如下:
(1)工程交接:由专业人员组成电气、暖通、土建等等,参照国家及行业标准,规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对,确保各项指标符合标准。
(2)财务交接:在正式交接之前,双方做好充分的准备,业务对口交接。
(3)文档交接:文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本,特别要作好签收归档工作。
(4)其它交接:包括岗位交接,人事安排,劳动关系等等,做好确认签字工作。
(五)防范风险,避免业主或使用人工作,生活受到影响。更换物管企业的过程中,经常出现的“风险”有5种情况:
(1)原物管企业拒不退出,导致新物管企业难以进入。
(2)原物管企业提出高额外补偿。
(3)交接不配合,导致物业管理工作无法延续。
(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
(5)引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事,但在客观上给交接工作造成波折。物业行业的发展在北京不足十年,诸多不规范之处也是事实,更换物业管理公司的行为尚处刚刚“破土”之际,其欠规范就更属必然,就目前的更换物管公司一事,还是要根据不同的问题,进行个案研究,区别对待。相信,随不断的探索、积累、交流,行业发展过程中的一些问题将随行业一道步入理性、规范之路。
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业主是指房屋所有权人,按其拥有的物业所有权状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指数人区分一幅土地上同一建筑物而各有其专有部分,并就其共用部分按其应有部分有所有权者;独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。... 更多>
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物业规定业主可以更换物业公司吗台湾在线咨询 2021-11-30业主有权更换物业公司,但需要业主委员会做出决定。业主委员会执行业主大会的决定,履行以下职责:(一)召开业主大会,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选择的物业服务企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主和物业使用者的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
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由物业办理业主更换业主是否可以要求物业公司承担黑龙江在线咨询 2022-04-25可以要求物业承担维修责任,根据规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
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物业公司是否有权利更换业主湖北在线咨询 2022-11-101、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定,物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。 2、法律依据《民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十八条物业服务合
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业主是否有权利更换物业公司上海在线咨询 2022-11-091、业主有权利更换物业公司。物业公司的义务是为业主提供好服务。根据相关法律规定,物业服务人包括物业服务企业和其他管理人和物业服务合同应当采用书面形式。 2、法律依据《民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十八条物业服务合
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房屋面积有问题,业主是否可以更换物业,可以申请更换物业的公司吗广西在线咨询 2022-02-05一、根据《物业管理条例》第十一条、第十二条,如果经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,可以更换物业服务企业。 开发商也是属于业主(未售房业主),也有投票权。你把开发商的投票权也计算在内,再重新统计下就知道能不能更换物业了。 计算方法如下: (1)专有部门面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积