一、二手房买卖的税费怎么计算

卖方应承担的税收和费用

1、印花税

成交价×0.05％（暂免征收）

2、营业税

购入后超过5年（含）的普通住房出售的

免征收—营业税

购入后超过5年（含）的非普通住房出售的。计算方法：（出售价格－购入价格）×5.6％

购入不足5年的住房出售的。计算方法：出售价格×5.6％

3、个人所得税

自行申报

应纳税额＝（合同价－购买成本－合理费用），按照差额20％的个税征收。目前朝阳成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1％征收个税；

免税条件：（1）自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税；（2）对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。

4、土地增值税（国土局）

应纳税额＝成交价的1％

免税条件：（1）普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税（2）转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；（3）居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；（4）居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

5、城市维护建设费

该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。

6、教育附加费

该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。

优惠价补足为成本价

以优惠价（标准价）购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：

当年成本价（城八区按照1560／平米）×建面×6％＝上市可交易

7、成本价上市补交土地出让金

以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：

当年成本价（城八区按照1560元／平米）×建面×1％＝上市交易后成商品房

8、经济适用房补交土地收益金

（1）2008年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10％缴纳（综合地价款）土地收益金。

（2）2008年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70％缴纳土地收益金。

按经济适用房管理

房产证上写有按经济适用房管理的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10％的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3％。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。（安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区）合同价×3％征收税费即可。

9、测绘费

各区规定不同，一般200元左右

买方应承担的税收和费用

1、印花税

成交价×0.05％（暂免征收）

2、契税

（1）普通住宅

个人购买家庭二套住房的，即合同价×3％征收；

个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1％征收，即合同价×1％；90－140平米合同价×1.5％；140平米以上均按3％征收。

（2）非普通住宅

成交价（合同价）×3％（超过140平米或50年商业办公均一样）。

二、二手房交易流程

1、下定金签合同，现在有些银行有规定不能超过总价的百分之五，问题来了如果碰到330后暴涨的局面就会有很多业主反价甚至违约不卖了，具体在哪个银行和给多少定金合适请咨询你的业务员当然前提是他非常清楚银行的政策。

小总结：下定金也有诀窍哦，在房价快速上涨的年代能多拿点定金是最好的，别怕银行有规定不能超过百分五，并不是所有的银行都有这个规定哦，业主违约的目的是有利可图，如果我们定金交的多业主违约也要想后果，赔给你双倍的定金加上时间的流逝不值得违约他就没有了违约的心了。

2、做资金监管，就是把你要买这个房子的首付存到指定的银行冻结起来，首套是付三层二套要付6-7层具体看银行评估报告，银行虽然说可以首付三层，但是有一部分的房子还是无法做到首付三层。那些首次买房的人就要注意了，假如你只准备了首付三层的钱但是银行评估价太低你也无法首付三层。

小总结：任何时候买任何房子付定金的时候都要求你的业务员让他们公司的按揭员去银行问问这套房子可以评估多少钱首付几层不要到做资金监管的时候才知道首付三层不够要首付4-5层那你就要到处筹钱了

3、担保赎楼，卖家需要委托公证给担保公司去把欠银行的钱还清把红本赎出来。这里就有一个短期借款利息出现非常高的。

小总结：担保赎楼是比较重要的，因为中间有一个短期借款利息出现所以在赎楼期间请督促你的业务员让他们尽快办理。

4、过户取新证，拿新的房产证去银行抵押，基本上所有的流程都完成了。

三、法律咨询

网友：怎么计算二手房个人所得税？

律师：各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首次置业与二次以上(包括二次)置业。

根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%;二次以上(包括二次)购房则无论面积大小均为3%。

产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。