物业管理费收入税率是6％，征收率为3％。其中，连续12个月物业管理费销售额达到500万元以上（含500万元），为一般纳税人，适用税率6％，连续12个月物业管理费销售额未达到500万元，则适用3％的征收率。

金融危机下物业管理行业面临的挑战与机遇

物业管理行业如何应对金融危机带来的冲击，达到“保增长、渡难关、上水平”的总体目标要求，是当前需要研究、探讨和解决的问题。因此，这就需要我们对当前的形势要有准确的判断、对物业管理行业承担的风险要有远见的控制、对物业管理与服务的策略要进行及时的调整。

金融危机下物业管理行业面临的挑战

房地产市场低迷造成物业管理市场发展速度放缓

在目前房地产市场持续低迷的状态下，住宅销售、商业物业销售、出租都会受到一定的影响，在一定程度上会造成物业管理市场的萎缩，拓展的步伐也会放慢。

虽然天津新增加了经济适用房、限价商品房这方面领域的市场，但因为经济适用房物业管理服务费收费标准比商品房要低，所以物业服务企业的利润空间很小。而且面对的业主群体参差不齐，也会给物业管理与服务工作带来一定的难度。

开发商派生的物业服务企业受较大影响

过去开发商为了房屋的销售和项目接管后的物业管理服务的品牌建设，会不惜贴钱给派生的物业服务公司去实施小区的物业管理与服务。

但是随着近期楼市的遇冷，开发商遇到一个难题，就是资金紧张，开发商对物业的“输血”，已是“心有余而力不足”。

天津有近70％的物业服务企业属于开发商派生企业，如果这时候开发商不再继续给物业服务企业“输血”了，那么这样的物业服务企业也就很难生存下去。

对于以管理商业写字楼等为主的物业服务企业影响会更大

具体体现在：第一，由于受金融危机影响，一些企业倒闭或无法正常经营，原来在业主与租户签订的物业租赁合同中约定的由租户缴纳物业管理服务费的，可能会出现租户拒交的情况。第二，部分企业或商户的承租能力下降，工业厂房、写字楼空置率会逐渐升高，业主在减租吸引客户的同时会要求物业服务企业降低或减免物业管理服务费，在一定程度上影响了物业管理服务费的收缴率。

金融危机会导致部分物业服务企业“甩包袱”

“甩包袱”，即指物业服务企业退出那些收费率较低且设施设备比较老化项目的管理与服务。特别是很多老旧小区，物业服务企业就不想再继续服务了。这就给政府、街道办事处和行政主管部门出了很多难题，而且对社会的和谐和稳定会造成一定的影响。

金融危机中物业管理行业面临的机遇

所谓“危机”，就意味着危中有机，挑战和机遇并存。作为物业管理行业，只要把心态调整好，审时度势，仔细观察，到处都是机遇。

物业管理行业将会再度洗牌，品牌企业要抓住机遇

物业管理行业将会出现分水岭，强者会更强，弱者会消失。对于那些拥有品牌和资源的大型公司将会更加受到青睐，而那些在市场中占有较少份额的小型企业，在愈来愈激烈的市场竞争中将会面临倒闭，遵循市场优胜劣汰的基本原则，行业会出现再度洗牌，物业管理的专业化和市场化程度会进一步提高。

重新整合员工队伍，提升员工整体素质

当前物业管理人才面临两大问题：一是高端管理人才缺乏；二是项目经理人才短缺、操作层水准参差不齐。

物业服务企业可以抓住金融危机这一契机，变困难为机遇。针对天津市部分企业因受到金融危机的冲击而重组甚至停产关闭，造成一些人员下岗失业的实际情况，物业服务企业可以抓住这个契机，既为政府排忧解难，积极挖掘潜力，腾出岗位，吸纳人员就业；又可以整合员工队伍，提升员工整体素质，同时把高素质的人才吸纳到我们行业中来，储备更多的人才，为下一步开拓新的市场奠定基础。

减缓拓展市场步伐，练内功，抓培训

由于金融危机的爆发导致房地产市场不景气，物业管理行业因此要放缓拓展市场的脚步，整合管理项目，把精力集中放在员工培训上。

新修的《天津市物业管理条例》于2008年12月1日颁布实施，今年，天津的主要任务是宣传贯彻《条例》，全行业要掀起学习贯彻《条例》的高潮，各物业服务企业要把学习《条例》放到重中之重的位置，从上到下，从高管到普通操作员工都要切实掌握《条例》的精神实质，练好内功，提高服务质量和服务水平来应对金融危机带来的负面影响。

金融危机中物业管理行业如何把握市场机遇

加强诚信经营意识，提升行业社会公信度

作为服务型行业，物业管理服务的质量一直是备受社会关注的焦点。诚信经营、优质的服务必须依托于规范的管理。

在全市的物业管理行业中，一是要继续探索建立物业服务企业诚信经营管理体系，强化企业的诚信意识和自律能力，不断提升行业整体形象。二是要继续开展争做诚信物业服务企业活动，企业要以诚信经营为宗旨，为业主、客户满意为目标。三是要在全市物业项目中推行《条例》中新制度的公示制度，主动接受业主监督，促进物业服务企业服务意识和服务技能的提高，不断适应物业管理市场发展的需要。

积极重新整合资源，培育企业核心竞争力

资源整合的目的是实现物业服务企业资源的优化配置，提高竞争优势。如果资源过于分散会加大企业经营风险，而且，由于缺乏资源支持，也会使物业服务企业的发展受到一定的抑制。所以，物业服务企业要做好战略发展规划，在认真调研和分析内外部资源配置现状的基础上，积极推进企业的资源整合，做到“有进有退，优进劣退，做强做大”，才能形成企业的核心竞争优势。

转变经营管理模式、更新理念拓展服务领域

谢家瑾会长特别强调指出：“要发挥物业管理的边际效益，增加多种经营的收入以提高物业管理的创富能力。”

从天津市物业管理的实际情况来看，物业服务企业的利润是有限的，但是我们应该看到它的边际利润是不可估量的。

因此，作为物业服务企业可以通过采取定岗、定责、减员增效、开源节流、节能降耗等措施，尽量做小企业内部成本。

同时要通过不断创新企业管理运作模式，充分利用物业管理区域内的各种资源拓展服务内容和业务范围，在为业主、客户提供生活便利的同时，使物业服务企业也获得一定的经济效益。

强化行业培训，努力提升行业队伍素质

今年天津市要全面推行从业人员持证上岗和管理人员继续教育制度，全面提升全行业从业人员整体素质。

一是深入开展新从业管理人员岗前持证培训和在岗项目经理继续教育培训机制。二是通过建立项目经理分级管理制度和考评机制，促进项目经理综合素质的提高，为提升全市物业管理水平提供人才保障。三是加强从业人员职业技能培训工作，促进从业人员服务技能的提高，进一步提升物业服务企业的形象。

加强各类风险防范，增强应对风险的能力

物业服务企业在管理与服务的过程中难免会遇到这样那样的风险，这些风险可能来自外部环境的重大变化或物业管理区域内的突发事件，也可能来自企业内部决策失误或管理失控等。

因此企业应切实加强和完善内部制度的建设，建立健全突发事件应急预案以及采取完善物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险等措施，以应对可能发生的各类风险。同时在物业管理服务工作的实践中，通过加强各类风险的防范，增强应对风险的能力。

我们物业管理行业和要与广大业主一起同舟共济，共度难关。相信在全行业物业管理同仁们凝聚合力、共担风险、共谋发展下，一定能与全社会一起共渡难关，那么相信在两三年后物业管理行业一定会在新一轮经济增长中赢得先机。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十一条小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额＝销售额征收率小规模纳税人的标准由国务院财政、税务主管部门规定。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第十二条小规模纳税人增值税征收率为3％，国务院另有规定的除外。