遗漏必要主体
一般而言,房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁,如果房屋为多人共有(如夫妻共同共有),而订立合同时共有人未在买卖合同上签字,可能导致买卖合同无效。
合同主体不合法
现实生活中,部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通过假证冒名与买受人签订买卖合同,以致买受人最终钱房两空。
房屋存在物权瑕疵
主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
1、房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利,此时出卖人无权处分房产,买受人与出卖人订立房屋买卖合同的,合同自然无效。
2、买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
3、买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间,则根据法律规定,承租人享有有限购买权,买受人若要确保万无一失,则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
此外,买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案,根据相关规定,转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说,如果买受人购买该房产是为了自住,而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案,则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
故意规避税收
现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取高买低报、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,最终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。
1、高买低报
高买低报是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是,买受人有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成出卖人利益受损;而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时,贷款数额过低。
2、延期过户
此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后,双方再将房屋过户。此种行为的风险是:一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同,从而损害守约方利益。
3、虚假赠与
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后,先私下签订一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。
这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。
(整理自中国法院网)
-
买卖二手房存在的潜在风险
145人看过
-
买卖二手房存在的潜在风险
327人看过
-
买卖二手房签“阴阳合同”的法律风险
336人看过
-
买卖二手房签阴阳合同的法律风险有哪些
393人看过
-
买卖二手房签“阴阳合同”的法律风险有哪些
243人看过
-
二手房买卖法律风险
267人看过
二手房买卖合同是指买卖双方就二手房交易达成的协议,包括买卖双方的基本信息、房屋的基本情况、交易价格、支付方式、违约责任等内容。 在签订二手房买卖合同前,买卖双方应该认真阅读合同条款,特别是涉及房屋基本情况、交易价格、支付方式、违约责任等重要... 更多>
-
买卖的潜在风险?北京在线咨询 2022-10-251、政策因素根据相关法规及政策规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以
-
二手房买卖合同代签有风险海南在线咨询 2022-08-10在二手房买卖过程中,亲人之间委托代签形式最多,如夫妻之间、父母子女之间、兄弟姐妹等,当然也有朋友之间委托。有一些人对代签这种形式有些误解,比如在出售共同财产时,法律规定需要所有产权人都到场签订买卖合同,但对于夫妻共同财产,有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字,但一旦产生纠纷,这种代签的做法却得不到法律的认可。所以二手房买卖合同代签有风险。
-
买卖二手房签阴阳合同的法律风险是什么广西在线咨询 2022-05-28对于卖方而言,首先要面临合同宣告无效的风险。当房价出现下降趋势时,买方可能以存在“阴阳合同”为由,通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易,即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益,确认合同其他条款仍然有效,也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。 其次,存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督,买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易
-
二手房买卖签订阴阳合同有哪些法律风险甘肃在线咨询 2022-10-11二手房买卖签订阴阳合同的法律风险如下: 1、卖方需要面临合同宣告无效的风险; 2、存在无法全额收回房款的风险; 3、买方需要面临无法取得高额贷款的风险。
-
二手房买卖签订阴阳合同有什么法律风险浙江在线咨询 2023-04-28二手房买卖签订阴阳合同的法律风险如下: 1、卖方需要面临合同宣告无效的风险; 2、存在无法全额收回房款的风险; 3、买方需要面临无法取得高额贷款的风险。