国务院10号文之所以被认为严厉，关键在于对二套及以上住房的首付比例和贷款利率大大提高：购买二套住房的首付不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键取决于二套住房的认定标准。

在10号文出台之前，银行对二套房的认定实行认贷不认房的基本原则，即在认定是否属于二套住房时，只看贷款方有无房贷记录。如果贷款者之前购买房屋是全款支付，则再买房就不会视为第二套房。这种认贷不认房的缺陷是显而易见的，炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后，用房产做抵押，再去银行以其他名义贷款炒房。

10号文出台之后，对于二套住房的认定标准，至今并没有明确的统一政策。目前在房地产市场上流传的比较权威的标准有两个。

第一个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日公开表示的：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这就是所谓的认房不认贷，很显然，这个认定标准比以前的认贷不认房的标准要严格很多，被视为二套房认定政策的重大转变。

第二个是5月7日住建部副部长齐骥提出的认房又认贷的标准：一是认房，即便借款人是首次申请利用贷款购买住房，如果在要买房的城市房屋登记系统当中，其家庭已登记有一套及以上住房，那么其贷款购买的住房就属于第二套及以上住房;二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上的住房，又申请贷款来买住房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算二套房。很显然，这是目前最严厉的二套房的认定标准。

但认房的难度在于，全国的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，全国联网更是遥遥无期，在这种情况下，通过认房来认定是否属于二套住房显然存在技术上的难度。但需要指出的是，最大的难度并不在于此，而在于无论是认房不认贷，还是认房又认贷，迄今为止，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释很显然不能作为法律依据。

在没有出台统一认定标准的情况下，各银行在具体执行时，标准混乱，各行其是。有的银行只要家庭名下已经拥有了一套房，再买就算二套;而有的银行在二套的判定标准上，则要看购房人之前有没有过贷款记录。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更加让人云里雾里。比如，对夫妻婚后共同申请过贷款买房，两人离异后无房户一方再买，之前贷款买的房已经出售，再申请贷款买房等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。除此之外，在从什么时候开始执行新的二套房贷问题上，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。

说得明白一点，严格的信贷政策是10号文的灵魂，而10号文有无调控力的关键则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论住建部还是银监会，都没有出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了很大的难度。长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，最终使二套房贷流于形式，这是已有历史之鉴的。二套房认定细则迟迟不公布，让民众猜测利益集团的阻力是否会影响新政的执行力。因此，有关部门必须尽快出台二套房的具体认定和执行细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力