小区内公共停车场的产权问题

第一，小区内利用公共道路所设置的停车场。这一类停车场只存在使用权的争议问题。这类停车场的使用权应当是依附于道路的使用权归属的，道路的使用权归谁，在道路上设置的停车场的使用权也就相应的属于谁。那么小区内公共道路的使用权属于谁呢?我认为，小区内的公共道路是作为房屋的从物而存在的。判断一个物是否是从物，两个重要的标准是这个物在效用上是否有独立性，在结构上是否是主物的组成部分。只有那些并不是主物的组成部分，同时又不具有独立的效用，其效用是依附于主物而发挥的物，才可以成为从物。小区内的公共道路在结构是独立于房屋的，同时并不以交通运输为其存在的目的，而主要还是使用房屋的人方便。因此，我认为，小区内的公共道路是作为房屋的一种从物而存在。当房屋的所有权发生转移时，道路的使用权相应的也应当发生转移。房屋的所有权人，也同时成为公共道路的共同使用权人，按照一定的份额享有公共道路的使用权。基于此，在小区公共道路上设置的停车场的使用权，同样也应当属于所有房屋所有权人。

第二，小区内按照规划单独建设的地上停车场。这一类停车场同样只存在使用权的问题。但使用权不存在从物跟随主物发生权利转移的问题，这一类的停车场的使用权发生转移的唯一原因就是根据双方的法律行为，主要的是转让和赠与。具体到实践中，如果开发建设单位和小区内的业主没有就这一类停车场使用权进行约定，这一类停车场的使用权就应当归其投资建设者所有。如果业主和开发建设单位就这一类停车场的使用权进行了约定，则按约定确定其使用权归属，需要注意的是，根据不动产物权必须经登记才发生权利转移的要求，此时，必须办理使用权的变更登记才产生使用权转移的法律效果。

当然，开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下，允许业主使用，这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系，但此时业主享有的权利是一种债权，而不是一种物权，不具有排他的效力。

第三，小区内的地下停车库。地下停车库和地上停车场又是不同的，地下停车场并不依附于土地，而是已经具有了本身结构上的独立性。因此，地下停车库构成一个独立的物，并不是从物，不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么，地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时，应当归最初的投资建设者所有。

地下停车场往往是由很多的停车位组成的，这些停车位都是处于同一个封闭的空间内，并不具有结构上的独立性，因此，不能单独成为物权的客体，因此，这些停车位可以根据约定由不同的人使用，但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓所有权或者使用权分别转移给不同的主体。但是，开发建设单位可以通过合同允许不同的主体分别使用不同的车位，但这种权利只是一种债权，不具有排他的效力。